建业地产： 融资成本、负债率双高

       自1998年房改后，在提高人均居住面积和提升城镇化率的过程中，房地产开发投资及其拉动的上下游相关产值是我国GDP的重要组成部分。而今，站在16万亿体量的基础上， 稳地价、稳房价、稳预期 成为房地产行业调控常态化的主要目标，在持续的调控及调整中，行业内部分化明显加剧。因此对于投资者来说，深入剖析、对比分析各主要头部房企的经营情况及投资价值显得尤为必要。

目前，在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家，新浪财经从中甄选出100家主流房地产开发商，并站在投资者的角度，对各公司的综合竞争力及企业内在价值进行全面的归纳和分析。其中的各项维度包括：企业规模、成长潜力、运营绩效、盈利能力、财务及风险控制等，并最终形成 2020新浪财经上市房企价值榜TOP50 。

建业地产扎根河南28年，坚守 让河南人民都住上好房子 的企业理想。截至2019年12月31日，本公司已进入河南省的18个地级城市和104个县级城市，开发项目累计交付面积约2964万平方米，土地储备建筑面积约5093万平方米。建业地产位于此次 2020新浪财经上市房企价值榜TOP50 榜单的第44位，其中公司在综合规模方面表现一般，千亿规模已成头部房企的门槛；运营周转方面表现相对较好，位列20位；而盈利能力方面在TOP50中表现中游，位列26位；且建业地产的财务表现较为一般，较高的融资成本与资产负债率拉低公司整体的财务稳健性。

综合规模：土地储备不充裕 净资产规模小

据克而瑞及公司公告数据，建业地产在2019年的拿地金额、销售金额、土储货值分别为227.3、1011.5、3590亿元，在TOP50房企中分别位列第42、30、38位，头部效应不算明显。建业地产销售额从2017年的行业第52位，逐渐提升至2019年的第35位。

建业地产拿地节奏把握的较好，近几年的拿地面积保持较低增速，且拿地面积与销售面积接近，整体的土地储备池子大致保持稳定，因此公司的土地储备面积并不算特别充裕。由于房地产从预售到结算确认收入通常有2年左右的时间差，因此，多数房企2019年的业绩收入反应的是前两年的销售情况，建业地产营收为307.67亿元，同比增速达到107.33%，在此前几年行业大牛市的背景下，这一增速表现不足为奇。

 

截止2019年末，公司的总资产和净资产分别达1439.67亿元、126.02亿元，净资产规模在所有TOP50房企中仅位列第48位。

运营周转：拿地成本上升 加快转接周转率回升

建业地产2019年拿地金额为227.3亿元，拿地面积为1303万，同比微增，相较于销售面积而言，拿地力度有所下降。拿地均价约为1744元/平米，较上年的1168元/平米明显上涨。建业地产全年销售面积为1435万，销售金额为1011.5亿元，同比增长39.8%，这一增速在TOP50名单中较为靠前，这在很大程度上提升了建业地产在这一领域的得分情况，全年销售均价与拿地均价之比为4.04。总体看，全年的拿地面与销售面积相近，整体土地储备变化较小。

结算储备倍数是评估一家房企未来业绩保障实力的系数，主要包括土储货值及已售未结算的存货。建业地产收入储备倍数为13.73（参照的是2019年收入），基本与主流房企数据均值相仿，而公司该数值2018年为20。

 

建业地产的存货周转率表现波动较大，近十年来在0.4-0.5左右波动，由于2019年结算增速较大，存货周转率由2018年的0.26回升至0.38。

盈利能力：业绩起伏大 净利润率仅个位数

建业地产近年来营收及利润增速起伏较大，曾一度连续三年归母利润负增长，得益于去年的项目集中结转，全年业绩增速较快，但利润率表现一直差强人意。2019年建业地产销售毛利率为26.02%、销售净利率7.85%，最终靠着高企的资产负债率，使得净资产收益率（加权ROE）达到21.72%，各项盈利指标处在TOP50房企的中游。

在千亿规模左右的几家房企中，建业地产的加权ROE表现一般，比美的置业、龙光地产都要低一些，这跟建业地产的净利润率较低有关系。不过，值得注意的是，这是建业地产近十年来最好的ROE水平。与此同时，建业地产近些年的股利支付率逐渐走高至56.92%，而2008-2015年的支付率都只有29%左右的水平。

财务：融资成本、资产负债率双高

建业地产2019年平均融资成本较2018年有所上升，简单估算达到8.5%的水平，大幅高于TOP50房企平均融资成本均值6.35%，近年来建业地产一直有着资产负债率、融资成本双高的形象。2018年数据显示，建业地产平均融资成本也约为7%。

目前建业地产账面资金（货币资金+受限制使用资金）共有307.85亿元，短期债务为130.43亿元，长期债务为189.72亿元。短期偿债压力指数是评估一家房企一年内的债务压力情况，建业地产短期偿债压力指数（短期债务/账面资金）为0.42，低于TOP50房企数据均值0.78。

截止2019年底，建业地产净负债率为64.2%，在TOP50中位列第18低位，低于均值81.23%，与金地、绿城处于同一水平，但资产负债率达到91.25%的高水平。公司账面债务较去年上升58.6%，融资成本也上涨74.8%，且公司整体的土地储备几乎全部分布河南，主要在河南的三四线城市，存在一定的风险。