速览 | 贝壳2021年报：GTV同比增长10%，80亿元“大手笔”转向家装赛道

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尹莉娜

3月10日，贝壳(NYSE:BEKE)发布未经审计的第四季度和全年财务业绩。

财报显示，2021年贝壳全年成交额(GTV)为3.85万亿元(人民币，下同)，同比增长10.1%；营业收入为808亿元，同比增长14.6%；净亏损为5.25亿元（约0.82亿美元），2020年净利润为27.78亿元。经调整后净利润为22.94亿元，2020年为净利润57.20亿元。

去年第四季度，贝壳GTV为7,324亿元，同比下滑34.6%；净营收为人民币178亿元，较上年同期的227亿元下降21.5%；净亏损为9.33亿元，上年同期为净利润10.96亿元。经调整后净利润为0.42亿元，上年同期为20.01亿元。

新房业务逐渐成为贝壳的主要收入来源。2021年，贝壳新房收入465亿元，新房应收账款回款517亿元。

运营方面，贝壳移动端月活用户数为3740万，较去年同期4820万有所下降。截止四季度末，贝壳联网门店数超过5.1万家，同比增长8.7%，活跃门店数量超过4.5万家，同比增长4.4%；联网经纪人45.5万人，同比下降7.8%，活跃经纪人人数超过40.6万人，同比下降8.7%。据空白研究院调研显示，截至去年年底，全国范围内经纪人数量减少比例保守估算为30%-40%。

财报发布前一个交易日，贝壳涨7.75%，报14.46美元，总市值172.2亿美元，约合1088亿元人民币。

去年，房地产大环境趋紧。根据贝壳研究院数据，第四季度全国二手市场GTV同比下降43%，贝壳存量房交易GTV同比下降39%，其中二手房交易同比下降41%，整体略好于市场水平。自去年四季度以来，房地产政策开始边际放松，国内信贷环境逐步改善，房贷放款加快，利率下降，合理的住房需求开始释放。

从战略角度上来看，2022年，贝壳将进行“一体两翼”的战略升级。“一体”即二手和新房交易服务赛道，“两翼”分别为整装大家居事业群与普惠居住事业群。据了解，目前“两翼”已经成为贝壳的主要发力点。

其中，“一体”业务将实现三个目标：第一，推动经纪人等服务者的专业化与职业化；第二，贝壳会更关注品质前提下的房屋交易事业群经营效率，提升组织神经末梢的灵活性；第三，“一体”在2022年开始助力“两翼”，构建向第二赛道高效荐客的业务模式。

在家居家装方面，贝壳有所发力。自营方面，贝壳的被窝家装推出了Home SaaS 1.0系统、精工学堂等一系列施工交付标准和流程周期管控方案。除此之外，贝壳还出手对圣都家装提出并购要约，总价接近80亿元，并已获得监管机构批准。截至2021年底，圣都家装已经进入全国31个城市开设110余家门店。在2021年四季度的城市试点中，贝壳二手和新房交易服务赛道已经可以为当地家装业务贡献约30%的客源。

另一边，在普惠居住方面，贝壳在2021年成立普惠居住事业群，包括普通房产租赁经纪业务、轻托管业务和集中式公寓服务三个类别，叠加增值居住服务。贝壳于2021年下半年在北京等城市进行大学毕业生租赁中介费减免活动，支持超过1,600名大学生找到毕业后的第一个家。基础设施层面，贝壳推进租后管家服务，为租户提供全面便捷的一系列居住服务，试点城市渗透率已经超过80%。

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