首开股份权益销售额73%占比偏低 净负债率超180%处行业高位

　　长江商报消息●长江商报记者 江楚雅

　　首开股份(600376.SH)旗下项目因大雨浇落墙皮的质量问题而受到市场的关注。

　　据媒体报道，8月5日，朝阳区东坝地区畅颐园小区3#住宅楼南侧发生局部外墙保温层脱落，脱落面积约600平方米。该事件共造成27辆机动车受损，未造成人员伤害。

　　2018年，首开股份实现了千亿销售额的突破，加入了千亿房企队伍。年报显示，2018年全年，公司共实现签约面积377.56万平方米，同比上升27.97%；签约金额1007.27亿元，同比上升45.58%。

　　千亿销售难掩高负债隐忧，长江商报记者注意到，2018年，首开股份公司资产负债率为81.58%，较上期增加0.97个百分点，净负债率高达166.33%。据Wind数据显示，首开股份今年一季度的资产负债率为81.40%，净负债率更是超过180.70%，

　　交房一年保温层外墙大面积脱落

　　素有“京城地产一哥”的首开股份，旗下项目仅交房一年就出现了严重的质量问题。

　　据报道，8月5日，朝阳区东坝地区畅颐园小区3#住宅楼南侧发生局部外墙保温层脱落，脱落面积约600平方米。该事件共造成27辆机动车受损，未造成人员伤害。

　　据了解，首开·畅颐园位于朝阳区东坝，该项目于2018年6月前后交房，多数居民是在2019年前后入住。此次受强降雨影响发生外立面大面积脱落的，是首开畅颐园小区3号楼。该楼栋总共28层高，据业主方面描述，3号楼南侧墙体从8层到25层几乎全部脱落，面积大约200平方米。

　　据了解，现场物业公司工作人员介绍，本次脱落的为保温层，暂不影响楼房结构安全，所以并没有将住户清理出房屋。开发商首开方面于当日下午已经召开车损沟通座谈会，就外立面脱落导致部分车辆受损的相关赔偿问题进行了初步商议，给出了第三方理赔车辆损失、开发商承担维修期间业主通勤费用等承诺。

　　值得注意的是，8月2日晚间，首开股份发布公告称，选举公司董事李岩为公司董事长，同时聘任公司董事潘刚升为公司总经理。此前，首开股份公司董事长为潘利群。

　　明源地产研究院副院长刘策对长江商报记者表示，从部分房屋的交付的情况看，说明其质量把控是不到位的，对于房企来说，类似质量问题很容易发酵，对于企业品牌的影响力是很大的。

　　权益销售额占比偏低

　　2018年12月，首开股份副总经理田萌在北京区域品牌发布会上表示，2018年公司房地产协议销售额将突破1000亿元，其中北京区域占比约一半左右，达到500亿元，完成2018年度经营指标。

　　值得注意的是，在销售额破千亿的同时，首开股份的权益销售额（开发商开发项目中所占股权对应的销售业绩）占比走低。根据克而瑞的数据显示，2018年，首开实现权益销售额约731亿元，权益销售额占比为72.59%。而与首开流量销售额相近的荣盛发展，权益销售额占比达94.08%。

　　实际上，近三年，首开的销售权益占比几乎稳定在72%左右，这正与首开偏爱的合作开发模式有关。根据2018年年报，期内，首开持有待开发的土地中，北京区域的17个项目中，有12个项目为合作开发，5个项目权益占比不足50%。在京外项目中，深圳、天津的项目也以合作开发为主。

　　此外，通过克而瑞研究机构的统计数据可以看到，首开北京区域2018年的权益销售金额仅为134.54亿元，与其宣称的500亿元相去甚远。

　　土储方面，首开股份正在加速外拓，在去年新增的23个项目（不含一级开发）中，虽然北京项目多达10个，地上建筑面积达到105万平方米，在新增量中均接近半壁江山，依旧希望保持北京“带头大哥”的位置，但其余新增项目中，北方区域有3个，地上建筑面积26万平方米；南方区域10个，规模138万平方米，数量都有所增加，区域储备量倾斜也将有所缩小。

　　华创证券分析报告指出，2015年-2018年，首开京外拿地占比分别为53%、94%、36%、64%，京外拿地占比较2012年不足45%明显提升，京外布局重心主要在重点一二线城市。

　　克而瑞认为，首开股份2018年在销售方面成功突破了千亿目标，但是从2019年目标制定来看，企业对2019年业绩增长持保守态度。

　　净负债率超180%

　　年报显示，2018年，公司资产负债率为81.58%，较上期增加0.97个百分点。Wind数据显示，首开股份今年一季度的资产负债率为81.40%，净负债率更是超过180.70%，处于行业较高水平。

　　同时，首开期末在手现金同比增长45%至327亿元，一年内到期有息负债同比增长90%至385亿元。在报告期内，首开也加大了融资力度，累计新增融资共计约417亿元。

　　“房住不炒”的政策背景下，融资压力凸显。5月底，公司公告，通过两笔合计22.5亿元融资。7月初，首开股份又公告称，公司拟非公开发行不超过60亿元公司债券，用于偿还金融机构借款或其他用途。值得注意的是，8月2日，首开股份发布公告称，将为5家子公司提供总计30.3858亿元的担保。

　　同时由于存在近80亿元的永续债，如若将永续债计入有息债务，企业净负债率将更高。而已从企业的负债结构来看，2018年末企业现金短债比为0.91，持有现金总量不足以覆盖短期债务，偿债压力较大，且长短债务比方面也出现了大幅下滑，2018年长短债务比为2.30。

　　高额永续债也侵蚀利润。2018年首开股份经营毛利率为32.7%，与2017年持平，净利率方面同比略升0.3个百分点，毛利率近两年出现下行主要与北京持续性的限价政策有关。

　　归母净利率方面，尽管2018年首开股份归母净利率同比大幅度上升了1.7个百分点，但是需要注意的是，企业有高达80亿元的永续债，而永续债作为权益工具，剔除永续债占用利润部分后，2018年企业的归母净利率仅为6.9%，2017年这个数字仅为5.1%，处于行业较低水平。

　　克而瑞认为，首开股份财务方面净负债率有所下降但压力仍大，现金短债比和长短债比也都出现了不同程度的下滑，永续债数额较大，未来有待优化。

　　近日，首开股份在发布的有关某媒体报道澄清公告中也坦言：公司净负债率在行业内属于较高水平，改善资产负债结构将是公司未来重点关注和需要切实解决的问题。