天津：自贸区内办公楼市场租售趋热2016年2月5日

在去年，天津市共有五座新办公楼完工，新增面积达317025平方米，市场整体空置率提升至34.7%，与前年同期相比上升6个百分点。其中三个新增供应为甲 级办公楼，包括在老城厢——海光寺分板块的大悦城、金融街南开中心A座和海河沿线板块的新华国金。三个甲 级办公楼项目共计197735平方米的办公面积，将甲 级办公楼总体量提升至603010平方米。由于新项目入市，甲 级办公楼市场空置率达到47.6%，相比2014年提高了13.5个百分点。

天津：

此外，滨海新区2013—2015年年去化约15万平方米，现已入市项目存量174平方米，2015年累计成交9.3万平方米。受整体经济及个别事故影响，量价齐跌，供求矛盾进一步加剧。凯成地产战略发展部负责人表示，新区总部产品多集中在北塘，未来将面临其他竞争板块项目客户分流；中心商务区占自贸区优势，又受多重利好因素影响，凭借招商政策及交通优势，成为办公租赁热点区域。2015年，租赁去化面积约为21.21万平方米，出租率增长51%，未来潜力巨大；目前总部类产品区划将面临压力。

统计显示，2015年滨海新区办公楼市场销售成交9.3万平方米，均价约为1.1万元/平方米，整体趋势仍以去库存为主。各板块中中心商务区占自贸区优势，又受多重利好因素影响，凭借招商政策及交通优势，成为办公租赁热点区域。

滨海：

“2015年，天津办公楼市场需求仍主要来自于国内金融公司，也就是资产管理及小额借贷公司，这些公司比较青睐大面积高品质办公空间。”仲量联行天津商业地产部负责人吕蔚然表示，2015年，天津有超过60%的租赁成交来自于金融行业，使得包括物流、生产制造在内的传统行业比重减少。2015年第四季度，升级需求有所增加，尤其是一些公司从较低品质办公楼迁至新入市甲 级办公楼。

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市场整体租金方面在第四季度经历小幅下调环比下降0.2%，同比下降0.4%。由于业主面临供给压力，均下调租金以保留已有租户。资本价值降幅快于租金，环比下降0.7%，同比下降2.1%。投资市场兴趣依旧不高，由于交易双方期待价格相差很大，市场上整栋交易和散售均不活跃。吕蔚然指出，“虽然未来存在供给压力，位于核心区位的高品质办公楼仍将继续吸纳来自乙级及其他办公楼的升级需求。一个很好的例子是由新加坡开发商开发的仁恒海河广场将于2016年进入老城厢——海光寺分板块。”

“区域客户资源有限，各板块均凭借自身优势抢夺客户资源。”凯成地产方面相关负责人预测，在开发区板块，其产业升级，制造工厂的迁出，将被加工与创意办公结合形成的经营性办公物业需求逐步取代；而中心商务区存量大、去化慢，在政策利好的影响下，市场呈现复苏趋势；在享有国家自主创新示范区“一区二十一园”优惠扶持政策的上北片区，未来将重点发展创新科技产业；生态城区域产业导入需要抓特色产业，政策培育，发展与区域相关的产业；北塘片区正处于摸索方向阶段，尝试引进东盟商会、大芬艺术城等创意文化产业。

自贸区内办公楼受热捧

虽然2015年滨海新区办公楼市场销售成交9.3万平方米，但整体依旧以去库存为主。统计显示，2015年滨海办公楼市场均价约为1.1万元/平方米，受“8·12”事故影响，第三季度后成交均价下降。办公楼市场租赁方面，开发区MSD的C区单位迁至中心商务区，导致入住率降低，其他区域发展稳定，生态城动漫园主楼因合约到期，中心商务区为办公租赁热点区域；部分企业外溢中心商务区，其他区域较2014年基本没有变化。

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滨海办公楼市场仍以去库存为主

“未来3年滨海办公楼总供量将达到407万平方米，其中中心商务区占比43%，库存巨大，竞争激烈，各区域体量均远大于需求，租售结合将成为优势。”仲量联行天津商业地产部相关负责人指出。

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