降首付并不能完全解决去库存难题(2016-02-18 01：46：05

2月2日下午，央行、银监会共同发文下调个人住房贷款首付比例，央行和银监会的动作总是很快的，及时地响应了去年年底中央经济工作会议提出的去库存要求，这是2016年出台的首个利好政策，为房地产去库存注入一针强心剂。

要解决这“3+1”的痛点，一方面要推进农村土地，让农民的住房和宅可以变现为资本，最好的办法是设立住房保障银行或农村土地银行，收购农民的宅和房屋，再把这些资产打包成为资产包出售，未来随着农村土地的推进，这些资产包就会获得极大的升值，这样就可以使农村宅和农村住房变现成农民进城安居的的资本。

在2016年春节前，房地产去库存的刺激政策鸣响第一枪。

从此次政策影响面来说，下调首付比例避开了“限购”一线城市，使得二线城市成为政策的最大受益者，特别是目前供求基本平衡的南京、苏州、杭州、南昌、合肥、武汉等城市，会因为购房门槛降低而放大需求，导致供求失衡进而抬升房价、甚至引起追涨而推升房价，从而使得布局二线城市的房企大为受益。

第二，必须要厘清去库存主要依靠谁？

从政策角度出发，不难看出，已经将去库存已经成为任务，如果完不成这个任务，中国经济增长下滑仍难见底，换句话说，将无法实现L型的经济转型。

在那些库存积压严重的三四线城市，特别是四五年都看不到供求关系翻转的城市和板块，退出是最好的结果，绝不蹲守！

去库存其实很简单，一方面是增加需求，另一方面是减少供应。

另一方面，地方要给予农民工子女就地入学的机会和农民工加入社会保障的（包括养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险以及公积金等），让农民工及其家庭在城市里安居无后顾之忧。人口增加了，就需要消费，就需要服务，就会增加服务业的就业机会。有了工作，解除了后顾之忧，再有落户的资本，农民工及其家庭当然就会安居下来了。

但是，仅靠降低首付比例还远远不够，特别是在那些严重供大于求的三四线城市，降低门槛导致的购房增量远远不能消化“巨量”库存，而且越是中小城市居民住房自有率越高，新增外来人口越少甚至常住人口净减少，去化周期依然漫长。

我们汇总了全国一二三四线76个城市地方的人口统计数据，有63个城市常住人口增长率下降了，有的还是负增长。背后的逻辑是：一方面我国已经进入后工业化时代，缺乏容纳劳动人口的新增产业，另一方面农村劳动力大量转移已经接近尾声，除了流动人口，农村已经很少有青壮年了。

另一方面，地方应当减少土地供应，甚至暂停土地供应，直至供求关系达到基本均衡。

那么，我们还能怎么做？

第四，开发商也要主动适应市场。

另一方面，减少供应也是积极地应对之策，缓开工、不拿地、促联合是目前最佳策略。如果现金流能够支撑，减少在建施工面积既可以减少市场竞争，也可以减少成本开支和库存压力，而且目前利率正在下行，财务负担影响也在减弱；全国房企去年土地购置面积下降31.7%，其中30强房企在一线、二线城市拿地分别占到21.2%和51.5%，三四五线城市拿地已经很少，当然退地也是不得已之策。同时，通过联合开发，可以调整项目开发周期、减少市场竞争、实现错位错时交叉销售，也不失为一个较好的权宜之计。

事实上，库存决不止是我们平时所说的7亿平方米的待售面积，真正的存量还要计入在建施工面积中未销售的部分，以及房企未开发的土地储备面积。根据国家统计局的数据，2000年至今，新开工面积累计达到171亿平方米，销售面积累计为115亿平方米，差额部分就是未销售的库存，有56亿平方米，其中主要是住宅；再加上全国所有房企未开发的土地储备面积，预计至少10-20亿平方米（其中仅30家上市房企年报显示就有6.59亿平方米未开发土地储备面积），按照容积率2换算，可建面积20-40亿平方米（包括住宅和其它），这就意味着库存合计至少达到83亿平方米甚至100亿平方米，按照近三年年均销售13亿平方米，很多城市哪怕不再出让一亩土地，至少可以销售5年。

中央经济工作会议明确给出了去库存的径：那就是让农民工进城购房租房，担当去库存的白衣骑士。

农民工进城安居落户有“3+1”的痛点：没有进城安居的资本，缺乏子女公平的教育机会，缺乏无忧的社会保障，更没有合适的充分的就业机会。

第三，必须要减少新增供应量。

第一，必须要厘清库存量究竟有多少？

地方再出台一些吸引市民和农民工购房的优惠政策，包括降低普通商品房标准并降低契税、给予购房财政补贴、停建并货币化保障房（用购房、租房补贴的办法而不是建造、购买商品房再以成本价出售给被保障人群）等，进一步拉动库存去化。我们知道其实已经有一些地方已经这样做了，效果很好。

开发商一方面应当积极主动促销，哪怕降价亏损、甩货提现也比就地卧倒的好！毕竟住宅只要降价总是有人买的。奢望救市的很快在自己的头上肯定是不靠谱的。

以江苏省常州市为例，早就开始了去库存的工作，2013年的土地出让面积是2012年的一半，2014年又是2013年的一半，还宣布从2015年起连续三年不供地，目前去化周期已经从过去的28个月下降到目前的14个月。常州市的保障房货币化也远远领先于全国。

欧阳捷 新城控股高级副总裁

因此，关键是要抓住人口增量，就是要把流动人口为城市常住人口，哪个城市地方能够率先出台政策，吸引这些流动人口留在当地城市，哪个城市就有机会率先走出库存困境。

去年，我在多个论坛上提到去库存要降门槛，在新城欧阳捷个人微信号（现更名为《欧阳先声》）中也几次提到，降首付就是降门槛，对于刺激需求会有很大助推（详见10月25日文“全球量化宽松，看得见的利好、看不见的隐忧”、11月15号文“去库存，最有效的六条政策”等）。

我们说过，“城镇化的在农民脚下“。去库存要靠农民工，就要先解决农民工的痛点，不然农民工是担当不了这个白衣骑士的。