二审中不宜审查合同效力及合同解除问题原告可另行主张权利

二审中不宜审查合同效力及合同解除问题原告可另行主张权利本站　　2019年7月27日，刘某与路通置业有限公司签订新建商品房买卖合同(预售)一份，约定由刘某购买路通置业有限公司开发的美林家苑6幢2单元202房屋一套(该房预测建筑面积81.38平方米，单价为每平方米3400元，价值276692元)

　　2019年7月27日，刘某与路通置业有限公司签订新建商品房买卖合同(预售)一份，约定由刘某购买路通置业有限公司开发的美林家苑6幢2单元202房屋一套(该房预测建筑面积81.38平方米，单价为每平方米3400元，价值276692元)。合同约定的交房日期为2019年12月30日。合同约定买受人于本合同签约时交首付款124692元，剩余15.2万元房款于本合同签定时办理按揭。同时约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证(不动产权证)的，双方同意按照下列第2种方式处理：“……2.出卖人按照买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止。出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之零点壹的违约金。非出卖人原因导致延期办理房屋所有权证(不动产证)的，出卖人不承担任何责任。”双方还对其他权利义务进行了约定。

　　合同签订当日，刘某妻子通过中国建设银行向海蓝达装饰公司转款32700元，通过中国工商银行向海蓝达装饰公司转款7400元，刘某向吴某某转款119000元。2019年9月20日，刘某分两笔分别向吴某某转款30000元和5110元，刘某方共计向吴某某、海蓝达装饰公司转定金及房款共计214210元。

　　原告刘某向法院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除刘某与路通置业公司签署的《美林家苑商品房认购协议书》及《新建商品房买卖合同(预售)》；2.请求依法判决解除刘某与农商行签署的《个人住房借款合同》；3.请求依法判令路通置业公司、海蓝达装饰公司、吴某某共同返还原告购房款214210元及相应的利息(利息计算方式：以购房款214210元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算，自2019年9月20日开始计算至款项付清之日止)；4.请求依法判令路通置业公司返还刘某已向农商行归还的本金86000.1元以及利息20005.86元(暂计至2022年3月30日)，最终数额按照刘某每月向农商行还款数额计算至法院判决生效之日止；判决生效后剩余的银行及利息由路通置业公司负责向农商行偿还；5.请求依法判决本案诉讼费由路通置业公司、农商行、海蓝达装饰公司、吴某某承担。

　　一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，路通置业公司与吴某某签订房屋销售代理合同，约定路通置业公司开发建设的美林家苑项目，委托吴某某代理销售。因此吴某某与刘某签订美林家苑商品房认购协议书的效力及于路通置业公司。

　　刘某与吴某某签订美林家苑商品房认购协议书、刘某与路通置业有限公司签订新建商品房买卖合同(预售)是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方均应按约履行。根据刘某与路通置业公司签订的商品房买卖合同关于房产(不动产)登记的约定中，对于因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证(不动产权证)的，双方同意按照下列第2种方式处理：“……2.出卖人按照买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止。出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之零点壹的违约金。非出卖人原因导致延期办理房屋所有权证(不动产证)的，出卖人不承担任何责任。”双方未选择解除合同，且路通置业公司不同意解除合同，因此本案不适用当事人协商一致解除。

　　对于刘某主张适用合同的法定解除，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案涉案房屋交付日期为2020年11月20日，根据双方合同约定，路通置业公司为刘某办理取得房屋所有权证的日期(期限届满日)为2021年11月20日，本案尚未满足期限届满后超过一年的条件，因此亦不符合法定解除的条件。故，对于刘某主张解除《美林家苑商品房认购协议书》以及《新建商品房买卖合同(预售)》的诉讼请求，法院不予支持。因上述合同无法解除，对于刘某的其他诉讼请求，法院亦不予支持。

　　二审认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告刘某主张被告路通置业公司向其交付房屋后一直未为其办理房屋所有权转移登记手续及产权证书，严重违反了合同约定，要求解除案涉合同。但在案涉合同中针对逾期办理房屋所有权证的情形，双方未选择解除合同，故本案不适用约定解除。原告另主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，解除涉案合同。但在一审中尚不满足期限届满后超过一年的条件，且适用合同法定解除的前提条件还包括合同需合法有效且迟延履行导致不能实现合同目的。

　　二审中原告主张可能存在购买时案涉土地上的房屋就无法办证问题，而在一审中双方均未提出此类抗辩，为保护当事人的合法权益，故不宜在二审中直接审查认定合同效力及合同目的能否实现等内容，亦不宜直接处理涉案合同解除的问题，原告可另行主张权利。综上所述，原告刘某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。