易居论坛：上半年楼市先暖后稳，房企稳扎稳打积极应对

李淳报道 2019年下半年市场何去何从?以“小阳春走远，下半年楼市走向何方”为主题的易居论坛日前在上海举行。会议认为，上半年政策收紧，进一步体现了稳地价、稳房价和稳预期的导向，对于开发商的战略决策等有着较为明显的影响。基于目前的政策环境和金融环境，房企要进一步做好策略调整，稳扎稳打积极应对。

今年春节之后至5月，部分一二线城市的房地产市场出现了小阳春，而广大三四线城市表现不明显。4月中旬开始，中央重申“房住不炒”，住建部对10个城市进行了预警提示，苏州、西安等升级调控政策，部分城市的小阳春褪色。对此市场变化，开发商、中介代理机构和研究机构等专业人士参与了讨论。

上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳认为，从历史的角度看，当前房地产市场的发展模式和过去已有了很大的转变，过去更强调土地资源的获取，其盈利空间也较大，而当前房地产市场正进入到专业化、精细化运作的阶段。新时期的新动能如何来塑造，新空间如何来寻找，新发展如何来推进，这都是包括开发商在内的市场参与主体所需要关注的。相关研究机构在这个过程中也会努力发挥桥梁作用，积极联系政府和企业、企业和市场等，进而为房企的健康发展提供更大的支持。

上半年楼市先暖后稳

正荣地产集团客研总经理严中表示，一季度房地产小阳春的市场表现，其实体现了去年被压抑的市场需求的爆发。但是4月份开始，房地产市场就开始出现了分化，部分省会城市的表现还是不错的，类似西安等市场，而其他城市如环渤海和福建等城市表现就不太好，市场的去化压力还是很大的。这也说明到了今年二季度全国房地产市场其实是有所分化的。类似分化现象也体现在土地市场上，比如说二线城市当前正进入到补库存的阶段，其土地市场交易还是比较火爆的，但是从结构上看，主要是核心区域的土地市场比较火热，而远郊区市场其实也还是比较冷的。

房友集团副总裁兼上海总经理李国平表示，由于行政干预较少，存量市场是一个更能反映真实市况的市场。从当前市场的变化来看，一季度受利率下调、购房预期调整等影响，节后出现了小阳春。而二季度开始，随着政策面和资金面的收紧，很多需求被抑制了，这也包括改善型的购房需求。从目前具体中介的情况看，近期带看量相对还好，但是交易周期延长了，议价空间也开始放大，这种往下走的态势，预计到了第三季度或第四季度也还会延续。而随着成交量的下滑，部分业主的二手房挂牌价格或实际成交价格也开始下跌。后续若无政策调整和预期调整，那么基本上可以认为二手房市场将保持小幅下行态势。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，“房住不炒”是当前政策调控的总纲，稳地价、稳房价和稳预期的调控思路需要密切关注。虽然近期部分城市和部分房企的土地交易略显火爆，但是从全国市场看，其实土地市场并不火爆，总体上是量价齐跌的态势，尤其是成交量跌幅较大。房屋销售市场也有类似的情况，目前是小跌的状态。研究市场周期和走势，需要关注的是，当前楼市正处于一个特殊时期，即政策很严厉、二手房降温、库存去化周期持续低位、新房限价等状况，这和过去的周期是有差异的。总体上看，虽然局部城市和房企销售等还有较好表现，但是从大周期看，这一轮降温过程其实是没有走完的。

对楼市的信心依然坚定

景瑞地产集团投资总经理刘茂春表示，对于房地产未来的发展应继续看好，尤其是考虑到房地产和宏观经济、产业经济等密切关联，可以认为房地产未来发展的机会和空间也会很大。当前房地产市场的新特征在于，从短期来看，房地产的周期会越来越短，各类市场因素和政策因素变化的可能性较大;而从中长期看，房地产长效机制也将逐渐确立。在此市场环境中，大型房企的压力其实是更大的，因为其本身有很刚性的做大规模需求，无论房地产市场行情如何，都需要积极拿地和完成业绩。而对于一些规模要求不高的房企，则相对可以更理性去分析土地市场和捕捉投资机会。

金茂上海区域公司副总经理费英卓表示，对比国际市场尤其是发达国家的房地产市场，对于中国房地产市场的发展是有启发意义的。总体上看，房地产市场基本特征是跌少涨多、跌短涨长。比如观察美国120年的房价走势，可以看出，真正下跌的年份总共是28年，而真正下跌的或下跌最严重的，主要是1929年开始的大萧条时期和2008年的金融危机时期，当时的跌幅是超过30%的。但是从整个历史周期看，美国房价涨幅还是保持了年均3%的水平。这也说明从价格涨幅角度看，房地产具有抗通胀属性。对于房企来说，看好这个市场、坚定投资信心、继续完善产品功能，是最基本的操盘思路。

钜派投资集团副总裁杨铁军表示，房地产市场是中国最大的市场，政府需要它、老百姓需要它、金融机构也需要它。当前全国城镇化的进程还没有走完，这可以创造出更多的市场机会，所以是值得长期看好的，包括增量市场的机会和存量市场的机会。近几年很多城市的二手房的交易很活跃，而二手房本身是一个更为真实的市场，所以其含义在于，房地产的需求还是很充足的。从企业投资的角度看，建议积极关注二线城市“未来增长极”的概念，而对于三四五线城市来说，需要谨慎但也不用完全回避。相关房企和金融机构应该形成不同的打法。

投资策略研究需要精细化

上海易居房地产研究院综合研究中心总经理崔霁表示，未来城市进入和投资方面，可以积极关注一些新变量。尤其是从这两年房地产市场的发展来看，一些大城市需要积极关注轨道交通的概念，即轨道交通的沿线站点和上盖项目的开发机会等。从数据测算看，此类城市的轨道交通建设用地供应规模很大，这可以为房企冲规模、冲业绩创造较好的条件。另外从城市进入的指标来看，未来可以重点关注两个指标，包括人均可支配收入和第三产业的增加值等。对于此类指标的研究，过去是比较粗放的，而现在需要更精细化的考虑，或者说更深刻的考虑。

中梁集团战略投资研究院院长郑焕表示，当前不同房企对于城市投资方面的看法是有分化的，部分房企尤其是TOP30的房企，对于一二线城市是比较看好的，这可以从近期的拿地行为看出来。而对于部分房企，尤其是深耕三四线城市的房企，近期其实也依然在三四线城市积极拿地。类似不同城市的进入策略，也体现了不同房企的规模要求和定位。从目前来看，需要关注一点，即城镇化率本身不应该理解为是市场的动力，这个是城乡二元结构的概念，其在房地产发展中的解释力度有所减小。而更多的是要研究城市之间的人口流动和需求流动，比如说县城和省会之间的流动。类似需求若是积极释放，其带来的能量不会比传统的城镇化率的能量少。

仁恒置地集团战略研究总监李然表示，集团在过去的三到五年期间，一直在做适度规模战略，其优势和劣势都有，比如说优势在于可以较好地穿越整个地产周期，而劣势就是企业规模在当前拿地中会面临制约，因为部分城市房企拿地需要打分，这就涉及到规模大小的问题了。所以从发展角度看，未来也需要强化高周转、快周转和做大规模等战略。这两年将积极通过合作开发等进行学习，同时做好对城市进入方面的深度研究，包括对中部城市的研究等。当然在不忘初心的战略下，仁恒将基于其产品优势，继续做好做大产品线，最终给市场交付更优质的产品。

上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进表示，房企在传统市场和政策分析的基础上，也可以积极研究市场热点，进而形成新的转型路径。比如说近期部分大城市开展的垃圾分类行动，虽然本身是社会文明或市民文明的概念，或者说是生活方式改变的概念，但是房地产企业也可以研究背后的商业机会和投资机会，如研究如何进行户型设计和精装修，进而和垃圾分类工作做更好的结合等。又比如说近期的老旧小区改造、小区名字统一等内容，其实都和房地产业务有关，开发商需要研究此类新情况和新机会。