中央经济工作会议首提预期引导,因城施策促进房地产良性循环
12月10日消息,中央经济工作会议12月8日至10日在北京举行,会议总结2021年经济工作,分析当前经济形势,部署2022年经济工作。
从大背景来看,会议提到,我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。会议要求明年经济工作要稳字当头、稳中求进,各地区各部门要担负起稳定宏观经济的责任,各方面要积极推出有利于经济稳定的政策,政策发力适当靠前。
对于明年房地产市场的定调,会议提出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
坚持“房住不炒”基调不变
此次会议中,再次强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒”的定位,这已是中央经济工作会议连续第四年明确“房住不炒”。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,强调“房住不炒”,这是顶层设计,也是指导房地产和住房工作的长期指针,不会因行业一时出现下行和局部风险暴露而调整,这个战略定力是不能动摇的。战略定力不变,短期的策略调整时,就会有底线、有坚守,不会乱了阵脚。
“此前中央政治局会议没有提及‘房住不炒’,实际上‘房住不炒’的定位并不会变。换句话说,无论后续对于刚需和改善型购房需求如何支持,炒房和投资投机的购房需求已经没有支持和市场。所以,各地在后续理解政策的时候,即便可以放松政策,也要严格守住这条红线。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。
首提预期引导,探索新的发展模式
中央经济工作会议提出,加强预期引导,探索新的发展模式。
严跃进认为,此次会议首次提出了“预期引导”的概念,说明当前在预期管理和引导方面将有新的动作。
中指研究院报告提到,当前购房者、开发企业、金融机构等多方市场参与主体预期均存在不稳定性,引导各方的市场预期,有利于合理的购房需求正常释放,有利于住房建设、城市发展的稳步推进,“稳预期”的重要性更加凸显。
从“探索新的发展模式”中亦可以看出,房地产行业经过二十多年的快速发展后,我国城镇居民人均住房面积已在40平方米左右,增量市场规模见顶,房企过去“高杠杆、高周转”发展模式亟待改变,企业通过高杠杆、高负债实现高速发展、快速扩张的模式已接近尾声,行业正从增量开发到存量运营时代转变,企业也需要顺势而为,拓展新的业务模式,实现高质量发展。同时,对于地方政府而言,过去依赖房价、地价上涨驱动的“土地财政”模式也急需转变。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,“探索新的发展模式”将推动房企开发模式转型。当前我国房地产企业长期发展过程中形成的高周转、高杠杆开发模式已经难以为继,部分企业爆发债务危机,需要采取疏堵结合的方式,加快引导房企转型升级,从发展模式上防范和化解房地产金融风险。房地产开发企业应探索新的发展模式,结合社会发展趋势、住房需求演变规律和企业自身优势,参与租赁业务、社区养老、老旧小区改造、物业管理服务等领域,实现多元化转型。这是防范和化解房地产行业发展风险的必然选择,也是房地产行业实现可持续发展的必由之路。
合理住房需求受到支持
中央经济工作会议明确,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。
中指研究院认为,“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”与12月6日中央政治局会议的提法一致,预计信贷政策对首套、改善性住房需求的支撑力度将不断放大。
严跃进也认为,此次政策和中央政治局会议精神一致,将“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”写进去,后续应该会有一些变化。一是合理住房需求包括刚需和改善型需求,后续土地、信贷、税费方面会给予保障。二是合理住房需求包括租和购,都将面临鼓励和支持。
因城施策促进房地产业良性循环
中央经济工作会议提出,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。今年12月6日召开的中央政治局会议提法是“促进房地产业健康发展和良性循环”。
中指研究院认为,此次中央经济工作会议中“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”,与中央政治局会议的提法略有不同,一是强调了“因城施策”,各个城市当前的市场表现不同,所面临的地产相关链条不畅通的问题各异,因城施策采取针对性举措,更有利于加快各个城市实现房地产业的良性循环;二是房地产业“良性循环”与“健康发展”顺序改变,房地产业良性循环后才会更好地健康发展,当前对于政府来说,打通房地产业各个链条的循环是重中之重,因城施策下,资金端、政策端等均将发力促进房地产业实现良性循环。
许小乐则认为,房地产的“良性循环”需要两个必要的基础,一是控制住房企暴雷风险,防止局部企业风险向系统传递。二是房地产市场要运转起来。今年下半年市场出现接近停滞的状态,主要是市场出现了由二手房到新房再到土地市场的链式降温,二手房的流通难使得卖旧买新的换房链条受阻,交易阻滞使房企回款加速恶化,到期负债无法接续滚动,面临严重的流动性问题,整体房地产全链条无法正常运行。根本原因是下半年的过快降杠杆,多项金融政策同时收紧,政策效用叠加导致房企融资环境、购房者购房信贷环境均快速收紧。
许小乐指出,未来在房地产“良性循环”指引下,前期过紧的金融政策将结构性调整,一方面适度放松对房企融资的管控,合理发放房地产开发贷款、并购贷款等,缓解房企债务压力;另一方面购房信贷环境改善,重点满足首套房、改善性住房按揭需求,在“房住不炒”的前提下,未来针对刚需、改善性购房需求可能有定向的支持政策。预计2022年房地产市场将逐步修复,不会出现硬着陆,持续发挥经济运行中的“稳定器”作用。
再次提出加快长租房发展
中央经济工作会议提出,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设。而去年会议中更多强调的是“规范发展长租房市场”。
李宇嘉指出,长租房也就是长租公寓,自从去年长租公寓市场出现暴雷以来,国家更多地强调保障性租赁住房,长租房强调的少了。事实上,长租房和保障性租赁住房是多层次租赁市场的组成部分,满足不同类型租赁需求的房源。因此应该在总结长租公寓问题的基础上,加强监管和建设模式,作为未来多渠道住房供应的来源,引导开发行业转型升级。
许小乐认为,未来将更多发挥市场效率,解决大城市租客多样化、品质化的租赁需求。随着城镇化率的提升,大城市住房租赁市场需求旺盛,租客停留在租赁市场的时间拉长,依据贝壳平台数据,2021年北上广深的平均购房年龄为36-38岁,相比于2018年推迟了2-3年,很多租客租住时间或超过10年,未来家庭化租赁需求逐步显现。我国住房租赁体系主要由市场化租赁住房、保障性租赁住房和公租房构成,依托市场化的效率,能够有效解决租赁群体的多样化需求。
其认为,机构化是提升租赁市场专业服务的必要途径和重要载体,但由于租赁行业盈利空间较窄,租赁企业面临着成本高、融资窄、合规难的问题,导致目前我国整体租赁机构化率不足5%,一线城市机构化率也不到15%。预计明年将出台面向长租房市场的土地、金融、财税等方面的支持政策,未来住房租赁企业将获得良好的政策支持环境。
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- 编辑:杨保录
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