暴涨背后的东莞楼市真相

最近东莞人的朋友圈被东莞房价暴涨的新闻疯狂的刷屏着。一个个猛烈的消息刺激着购房者的神经，无不给人一种东莞楼市开始回暖，房价进入暴涨阶段的感觉。

东莞楼市 火爆 现象

这一切的起因在3月，东莞接连拍出3宗高价地。几十家房企争相竞拍，强行把人们从疫情的关注中切换到东莞房地产市场。

随后，城区几个热盘乘势加推开盘，开盘价刷新东莞房价新高，开盘去化率也相当高，部分楼盘甚至直接售罄，一下子，朋友圈躁动起来了。而主城区万科御景湾8号、丰华珑远翠珑湾部分房源备案价的新高，让东莞房价进四破六言论愈演愈烈。

之后又有业主惜售，挂牌价暴涨等某些自媒体炮制的标题党文章经中介之手疯狂传播，让东莞房价暴涨论直接进入高潮。

东莞楼市真的火了？你看到的并不是真相的全部！

冰火两重天！有盘备案价一年涨13000元/，有盘降价5000元/促销

3月以来，东莞超14盘获批或加推入市，备案价超过3万的不少，其中万科御景湾8号（3.2-6.3万）、万科首铸翡翠东望（3.4万）、丰华珑远翠珑湾（3.8万）等。

东莞房协秘书长陈骏良认为，这几个楼盘之所以能够备到如此的价格，只是因因地段与产品较为稀缺导致，而且整个项目均价并没这么高，只有少量几套房源，没必要聚焦在它上面。单单拿这几套备案价对比没有意义。

4月3日，莞城丰华珑远翠珑湾16号楼通过备案，共248套房源，建筑面积约99-126平3-4房产品，备案均价38379元/平，有10套房源备案价超过40000/平。该盘于2018年9月首次备案，均价25083元/平，对比目前最新16栋备案价38379元/平，涨了13296元/平，涨幅达53%。

值得注意的是，东莞一季度，全市住宅新增供应约47万，同比2019年同期下跌39%。同比2018年同期下跌45%，一季度住宅供求比 0.72，已经连续7个季度出现供不应求现象。所以优质片区新房供应极少，最后都将体现在价格上。

城区新房的火热，衬托部分镇区的凄凉。

推出特价产品或调低备案价让利走货的项目不在少数。3月全市住宅成交30.95万，同比下跌32%。东莞楼市受到疫情影响非常明显。

位于常平的碧桂园铂悦府前阵子推出一批特价单位，均价14000-16000元/。相比2019年12月项目首次开盘推出的约19000元/，均价直降了约5000元/。

碧桂园玫瑰臻园最低备案价13806元/，首付最低31万元；中堂卓越金茂浅水湾15000元/起。仍然无人引起抢购，还有一些镇区楼盘，蓄客量低，一再推迟入市时间。

我们已经蓄客了两个多月，现在登记客户都没超过备价套数，疫情对我们的影响太大，我们还是想再等等看。 相关楼盘的销售回应乐居。

据一季度成交数据显示，一季度东莞新房签同比去年大幅下滑30%，成交均价约22630元/平米，同比上涨18%，网签TOP10新盘中，城区项目占了四个，东莞楼市区域分化严重。其中中堂，长安成交涨幅明显，主要由于区域成交低迷。

下跌的镇区达到16个，上涨明显有10个。

一夜挂牌涨110万，谁在助涨二手房房价

近期二手房市场业主连夜涨价的消息在朋友圈泛滥。一些不着急出手的业主，甚至中介联合某些炒房客，在网上挂高价，制造出房价上调的紧张气氛。 夜涨百万 等标题党文章也深受自媒体宠爱。

编辑在某房产网站查询，如南城万科金域华府，很多房源挂牌单价4万以上，景湖春晓的挂牌单价最高的达5万。记者实地走访楼盘周边中介门店得知，目前金域华府业主普遍惜售，挂牌房源较少，挂牌价偏高。

而某中介门店三月份成交的一套金域华府两房户型，成交价约35000。西平店经理告诉乐居，目前景湖春晓真实成交价单价在3万出头，并没有传说中的4万或者5万。

二手房挂牌价更多反应的是房东一个心理预期。价格高普遍是看好楼市，或小区拥有独特的优势。而最终能否得到市场的承认，需要购房者通过真金白银来投票。

局部的二手房挂牌价涨幅并不能代表整个市场温度。如近期不少媒体反应深圳学位房涨幅夸张，实际上深圳房价仍然有一半在下跌。据深圳中原地产研究中心统计，在成交活跃的样本房源中，房价上涨的占比为52.5%，下跌的占比为47.5%。

而东莞也同理，东莞各镇区的分化更加严重。临深片区与城区关注度较高，而中部的楼盘，使劲浑身手段，除了搏个眼球以外，成交冷淡。

据东莞中原战略研究中心监测数据统计显示，第一季度东莞二手住宅成交同比下跌14.87%，其中成交热点的镇街中依 旧为樟木头、东城、黄江、南城等成交量领先，主要集中在中心城区和临深片区，均价为16257元/，同比大涨 43.90%，中心城区和滨海片区涨幅明显。

业内人士：东莞楼市分化加剧，需理性购房

面对东莞楼市混乱的涨势，乐居独家专访东莞房协秘书长陈骏良，在他看来目前乱涨价现象确实存在，但仅是个例，主要是近期面市的多为城区高价项目，从而拉高了东莞成交整体均价。

其实目前东莞楼市分化严重，呈现冰火两重天现象，城区盘因为其稀缺性，价格稳步上涨，而很多镇区房价已经经历了一段时间的滞涨并且成交不理想，开发商不得以降价促销走货。

二手房市场的惜售与大幅提高挂牌价。陈骏良表示，则更多体现在局部二手房业主不急套现，并伴随着中介炒作行为，目前二手市场也是冰火两重天现象。实际上大环境在下滑，已经进入现金为王时代。

目前经济在这次全球疫情影响下面临较大的下行压力，疫情的影响还没有真正的结束，这种局面持续时间以及不确定因素太多，购房更应该理性购房不能被乌合之众的情绪左右选择，建议按需入市。