内行人分享，原来买房学问这么大

问：老师你好，本人90后，现在计划把长沙房子卖掉，在深圳进行购房，目前首付可以准备180万左右，年收入也有五六十万，房贷的压力可以承受。目前在看福田的梅林一村和龙华的万科和雅轩，还有龙华的壹城中心。请老师帮我看看，或者有没有推荐的，新房二手房均可接受

答：梅林一村长期看跑平大市，短期看有学位暴击的可能 梅林一村也是非常著名的公务员社区，00年入伙至今，盘子非常大总共有13个区7000户，基本都是三房四房或者顶复，设计是改良过的港式户型设计，高层小洋房，整体感很强，物业管理ok，车位不足。 交通方便颇有优势，进出依托北环大道、地铁9号线两个站，备考塘朗山梅林水库和运动公园，环境和交通都是很不错的。原本的初中是一个短板，但在建的梅香学校可能划为名校分校，这个还未确定的因素是重大利好。 目前在同类型的福田花园社区盘中，梅林一村是价格相对较低的，住家环境很不错的，因此跑平大市没有问题。 万科和雅轩区域没有比较大的增量导入，一墙之隔的横岭旧改算一个小小利好，但是它的硬伤一直存在: 首先该盘处于 英雄难过梅林关 的尴尬位置。 第二，梅观高速噪音是居家大忌，一旦不宜居就会竞相抛盘，户型又不稀缺的话就卖不起价。 第三，小区地块太狭长，没有舒适大花园，生活也不是那么便利。 龙华壹城中心。龙华区地标性住宅，是龙华老城区最吸睛的盘，没有之一。 这个小区有优势: 1、高赠送，利用率普遍超过90%。 2、配套齐全，学校、商业、地铁（共十区，但是只有九区算地铁房）； 3、次新、鸿荣源品牌； 4、税费低，因为2015年首开，登记价高而且涨幅不大。 5、价格也亲民。 劣势也很明显： 1、体量确实太大了，而且附近旧改太多，一手砸盘，二手价格也一直上不去，简直天量供应； 2、本身离地铁较远，加上四号线交通拥挤，依靠地铁上班不方便（9区稍微近一点），而且全部入住道路交通势必拥堵； 梅林一村=壹城中心 万科和雅轩

 

问：大师，您好，如果总价450多万，投资哪里五年内增值潜力大，光明华润三房，光明勤正大城三房，大运龙岗中心城吉祥里四房，宝安，福田何南山，龙华有推荐也行？谢谢

答：想稳一点，关注租售比建议南山 宝安和福田 想博暴击可以试试光明，适合底层充足的人，前期租金收益太弱

 

问：您好老师 说了成都现在适合入手吗？

答：你好，不擅长城市轮动的我们，别的城市真的说不出个子丑寅卯来。 可以加入我们的破竹课程，会有很多不同城市的分析。

 

问：十三老师，总价500万以内，想买南山南头南油或中心区的三房自住，独栋的电梯房和楼梯房哪个好点？目前有点意向独栋，没有花园小区的。还是去宝安选带花园小区的电梯房？小孩5岁，要考虑上学问题。宝安德豪宅税也是一个大问题。该怎么选？麻烦老师指点。

答：如果兼顾投资和居住，我的建议是买一个学位更好，增值快的总价低的电梯花园两房，将来你置换更好的房子时也更有筹码，而不是想着一步到位买个老房子，结果长期套牢。 自住可以租住在同小区的三房，学位也好、车位也好，都可以享受同样的配套

 

问：十三，您好！我是首套，想考虑四房，看好宝能城。但是东区二手房这两个月涨的很猛，89平四房已经到了950万。等明年五一商场开后可能还要涨。您觉得还有必要追吗？谢谢！

答：自住可以追，西丽不是领涨板块，但自住很舒服。 这个总价，不会再降下去了，明年还会更贵。

 

问：总价400-500w在南山购买房产基本50平左右，这样的结婚够用么。还看到很多房屋改造以及空间再利用的装修方式。您觉得购买核心区域小户型，再通过改造方式扩大空间，这样的方式可行么?

答：你好，婚房看你自己的取舍，南山也有价格低的楼盘，大部分潮汕开发商的盘赠送也比较多，深圳1改2，2改3的业主不少。 深圳未来很长一段时间都会是以南山为核心的格局。 自住不用在乎涨幅，只要追求地段和位置没有错。 未来房价升值 收入增加后再考虑改善置换。

 

问：你好，我在17年下半年包税费总价320万不到，入手罗湖螺岭外国语60多平小两房，涨价不多，大概只涨了40万。19年10月底定了大运新盘87平四房两卫吉祥里，高赠送总价450多万，目前贷款没下来，请问疫情情况下是否要考虑退房。目前考虑还是到罗湖读螺岭小学，那么吉祥里房子就不能自住了，这房子上涨空间怎样，房子赠送高，地铁，学位，商业都有，离市区稍远。如果到吉祥里读小学，螺岭学位房卖掉，也赚不到钱，涨幅都贴利息了。请问我是两套保留呢，还是退掉买的新房，或者卖掉旧房子？

答：你好，大运属于东部的亮点，长远看还不错，但是短期发展不如西部。 考虑学区可以保留罗湖，退掉吉祥里，换到福田 南山和宝安的热门板块。

 

问：老师好，计划在深圳买新房或次新房，预算首付300w，总价1000w左右房子做改善，夫妻收入一年100-150w，孩子三岁，也要兼顾学位问题，您比较建议看哪里？去了大学城的远洋天著，觉得配套环境还不错，也适合老人小孩，但担心学位不好后续增值空间小，根据您的判断，是否值得关注，同时预计开盘时间及单价多少？还有哪些片区值得看。

答：孩子三岁，买第一梯队学位房自用兼升值，这些年的切身体验是上天会厚待注重教育的父母。 你们的收入挺不错，三年后孩子申请到了小一视情况置换，提升居住品质。

 

问：你好！我们家庭目前年收入200w左右，福田有一套红本自住房大面积但学位很一般（市值1500左右），两套小产权房，一套已经准备旧改，还有三套历史遗留房在办红本。罗湖一套红本房，布吉一栋农民房。目前房贷月供3万左右。想问如果把自住房置换再加杠杆买一套3000w左右的房可行吗？福田和南山的哪个楼盘比较推介呢？

答：学位属性弱的改善房，继续往上冲的动能确实不足，华侨城就是个最大的例子，可以置换优化配置。您家没有任何杠杠，建议和我们当面沟通，来给您更好的建议。 3000万的预算，直接往深圳最顶级的豪宅区看就可以了，由于稀缺放卖，迄今都没停止过上涨，建议尽快着手置换。

 

问：老师 你好 我简单说下我的情况 深户 16年7月在坪山买了京基御景印象一期的二手房 首贷已经用完 目前是商贷加公积金组合贷 这几年下来感觉坪山房价变化不算大 基本处于横盘状态 问题是现在女朋友在福田新洲 从长远来看大概率是要卖掉坪山的房子换到市区 卖掉坪山的房还完贷款再加上自己的积蓄大概能凑个300万 女朋友家境一般 无法资助 收入的话我们差不多 每个人基本月入2万 理想的是能买一套小三房 离女朋友近点 一般的学位就可以 自知这个首付款也买不起中等的学位房 不想背负太大的房贷压力 想控制在月还1万5以内 有什么片区推荐吗？谢谢

答：你好，优秀的年轻人，没算错的话，你应该三年存了200万。 整个东部要等三年以后的快线拉近人们的心理距离才会好些，目前也在缓慢复苏，但不是快速拉升。你们应该还有一个三成名额，可以和我们面聊看看是否可以不卖掉，直接增购。如果必须要置换的话，肯定是涨不过市区好房，建议尽快置换，早住早享受，你们估计还很年轻，收入上升期，可以把预算加到750左右，福田学位三房，或者中上学位+品质三房，泛福田板块都有得选。

 

问：十三老师您好。深户，深圳无房。夫妻其中一人名下有房贷记录，已经结清，另一人无房贷记录。由于有房贷记录，买深圳要首付5成，可是手上只有170万，只能买总价350万的，工作在南山，自住兼顾上学，小孩2岁，家有老人，想买3房总价350万，请问有哪些片区可以考虑？感谢

答：三房350万的可选范围不多，或者是龙岗，或者是西部的远郊盘，通勤会很吃力。 其实你们的情况，如果月供能力允许，完全可以做到首付三成，总价上到500万，可选范围会大很多

 

问：老师，你好！刚买了坪山中心区新盘，两年分八期陆续给完全款(免息)，打算在两年之内，陆续把手头的公寓，惠阳两套小两房，坪山写字楼小产权全部卖掉，刚才能全款给完，然后再抵押贷款投资，这样操作可以不？

答：感谢付费咨询。 没有问题，这波操作很6啊，思路这么清晰，前期怎么踩了这么多坑？ 尽快着手出吧，这几项资产都不是想卖就能卖的，必要时要适当割肉。 至于坪山中心区新盘全款付清后是否需要抵押，要根据当时的市场形势和有没有合适的购买标的再定。