房地产开发投资项目经济测算技巧是什么？

房地产开发投资项目的经济测算，又称为开发投资的可行性分析。是由模拟房地产项目的开发投资过程作为主轴，依据收入减支出原理，考虑资金的时间价值，以现金流量作为主要表现方式，运用数学方法及函数公式，将房地产项目的开发投资过程量化展示出来，最后通过一系列的财务指标评判项目的开发投资可行性。

在做房地产开发投资项目的经济测算时，以下四点需要重点留意:

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需要理顺房地产开发投资的现金流模型

现金流模型对应于房地产开发投资项目的主要过程。横轴表示房地产开发投资项目各个环节对应的时间点，纵轴表示每个时间节点上对应的现金流入与现金流出情况(箭头往上表示现金流入，箭头朝下表示现金流出)。其中，净现金流量=收入-支出，即项目开发净利润。

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需要弄清四个重要板块

板块一为时间基数板块。涉及到开发建设期、销售期、经营期的时间长短与交叉情况。具体到项目又可分为按照年度、季度、月度等时间计算方式来表示。

板块二为成本估算板块。涉及到成本的组成及其内涵，需要对类似项目的成本构成情况做市场收集与整理，做到模拟估算的成本构成尽量与实际相接近。其一般的基本组成主要包括土地取得费用、前期费用、建安成本、开发期间税费、管理费用、销售费用、财务费用及不可预见费用。

板块三为税赋板块。主要涉及到房地产开发投资过程中的多个税种。其中，在销售阶段，有增值税及其附加、预缴土地增值税、企业所得税(先预缴后清算);在经营阶段，有增值税及其附加、房产税、企业所得税计算等等。上述税赋，需要在掌握各个税种对应的政策后，知晓其具体计算方式，同时更重要的是要知晓并安排其具体支付的时间节点。

板块四就是参数。经济测算并不是一个孤立的存在，它是市场调查研究、物业发展组合、项目定位、建筑设计等等一系列成果与资料的集中综合反映。用经济测算得到的量化结果去印证前述定性得到的成果可行性。

经济测算中所运用到的数据参数均来源于上述成果与资料。比如装修标准，就来源于产品定位中关于装修标准的阐述与分析;比如建安成本，大多来源于以往周边项目的实际成本数据。

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要厘清四个难点

难点一是成本的计算。在厘清成本构成中的主要项目后，需要对其细分项进行分析。比如前期费用中包含了可行性研究费用、勘察设计费、土地平整费用等等。在具体估算时，需要在对收集到的相类似项目资料进行分析与整理的基础上，结合项目本身情况给予参数设定。

难点二是收入的计算。根据项目的定位，可分为销售物业与持有经营型物业。其中，销售型物业又根据物业类型不同分为住宅、商业、公寓、办公等多种类型;持有经营型物业又分为自营与出租两类。销售型物业需要同时考虑销售体量的变化与销售价格的变化;持有型物业需要考虑持有时间段、持有期的租金/经营收入变化、持有期的成本变化、是否转售等多方面的因素。在收入的具体计算时，需要从全局出发，整体把控租售与经营节奏，在摸清租售环节与经营环节具体程序的基础上，合理的设定相关计算参数。

难点三是资金的安排。其直接影响到现金流量的流进与流出。但资金的安排并不是主观设定，而是依据市场上房地产项目资金安排的一般情况，结合项目本身的特点(如项目的租售起始点，项目的自有资金比例等等)。在保证逻辑通顺的情况下，合理有序地对资金的发生时点进行安排。

难点四是套表的编排。其深度与广度直接影响到工作中的困惑的难易程度。在套表的具体编排中，我们需要运用到一定的数学方法与函数公式。比如在设定持有物业持有期内的租金变化时，可运用市场趋势法分析;在求取动态财务指标内部收益率时，可采用函数公式IRR。除此之外，需要通盘考虑，在设置链接时，在不同表格中用到的数据尽量引用同一链接源。同时，在制作套表时需要预留修改空间。

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需要树立良好的工作心态

经济测算本质是用数据说明事实，用数据分析结果提供决策参考。它是一项客观严谨而又需要艺术发挥的工作。每个项目的情况都不同，对应到具体经济测算时，体现出来的测算套表必有不同的地方，需要对具体项目具体分析，然后具体制表。要记住，我们依赖的是充分调查的市场数据与资料，而不是所谓的经验值与现成的套表模板。