疫情之下买房，选一手还是二手？

当然得声明一下，全文为个人观点，不作任何买房投资建议，仅供参考探讨，毕竟你买房子产权人不是写我。

笔者观点很明确：当前疫情下的经济大环境，二手比起一手更合适。

为啥？

考虑一手二手之前，当然得先建立一个具有可比性的前提条件，基于此，考虑把目前市场大环境和条件做个简单概括：

第一，一手房指的是2年之内建设完成且在市场流通上体现当前整体房价走势的房子。二手房则是指产权证超过一定年限（例如产权证超5年），交易环节必须考虑价值折旧的房子。

因新房价格随着土地稀缺及经济发展而不断上涨，二手房则考虑市区居住空间稀缺性和折旧减值两个因素此消彼长条件下的出现涨跌情况。这样，一手与二手房便存在价格重叠的区间，甚至价格相同的情况。折旧使得一二手房在价格上具有了可对比性。这是存在对比性的前提条件。

第二，对于购房人，其计划买房的钱是固定的，可买的房产总价自然是固定的。同时，考虑到前一年半房地产行业整体缺钱、政策严限、市场明显冷却，因此今年上半年的疫情期间，开盘供货的多数房子多数处于核心城市的外围区域。房地产融资及限购的收紧，同样打击了二手房交易市场的活跃度。去年下半年到今年上半年，挂牌转让的二手房数量庞大，且平均售出时间均大大拉长至8个月。

因此我们设定，在房产总价一致的条件下，二手必定多是在市区，一手多是在郊区。这是讨论买一手二手的基础。

第三，疫情之下，全世界都在放水发钱。且说我国，虽然世界银行评估疫情给中国带来的经济损失预估在2万亿，但央妈前前后后降准及货币工具操作，总共放水约3万亿，考虑到汇兑损失及货币乘数效应，3万亿的放水其实算是非常自律了。

兼顾近期的LPR利率报价的稳定性可以预见，今年上半年的市场大环境是不缺钱的，利率低、放款快、严防资金进入房地产带来的房企打折卖房、融资成本降低带来的红利兑现，都是今年可考虑买房的利好条件。钱很实在，只要有利益，其面对的不管是一手还是二手，对外的贷款条件都是一视同仁。尽管因金融机构处于风险把控的需要，对二手房贷款期限及利率有所拔高，但不影响我们对金融大环境相对宽松的设定。

有了以上比较平台，咱们就可以来聊聊，买二手是否比一手合适？其实笔者意见综合起来只有一个原因：值

1、 行业角度：货地比例值

货地比，通常是房地产行业对于买地开发房地产的可行性进行判断的基础指标，地价高而房价低，则货地比高，适合投资；反之则比较不适合。对于房地产行业来说，常规上土地成本占据房子成本的35%-40%，然而基于土地财政以及房企竞价炒高的原因，近年来地价占比总成本甚至达到50%，这意味着新建的一手房，购房人不得不为其中的10-20%非正常土地增值额买单。

说回二手房，笔者用 货地比 概念，就是想说明一点：总价固定条件下，二手房是相对能避免为无端的溢价买单。 货地比 在二手房里指的是土地成本与二手房估值的比例。二手房所处位置因经济投资密度提高而估值提升，其早年建房时原始土地成本低，由此则货地比就高，这意味着你付出同样的金钱，买到的更多是房子本身的市场化价值，而不是为土地的稀缺性或房企炒高的地价买单。很明显，一手房则反之。

2、 生活角度：生活配套值

二手房处于市区，生活氛围及配套早已因片区人口及经济发展而升级完善，更重要的是除本住房小区自带配套之外，市区的住房单位面积享受政府投资的公建配套面积远高于外围郊区，且这部分配套的实际投资成本已由政府垫付，并不需要额外增加购房人的支出成本。

同样，交通便捷性不言而喻，更重要的是，原有的教育体系因长时间的沉淀，带来的学位升值也是有目共睹，此项一如政府投资的公建配套，无形中给了市区二手房购房人搭便车的机会。

而在此，我最想强调一手房缺失、二手房却拥有的一点，那就是生活状态及成本。市区上班方便、交通便捷、一站式商超医疗行政资源，综合性资源、生活要素的集聚带来一种类似 规模化 成本的降低，事实上带来更好的生活状态。理解起来其实很简单：住在郊区，配套零散，工作生活医疗教育均为零散状态，对于一个上班族来说，你的生活状态在长距离多点来回的消磨中，非常容易消耗殆尽，这便有每天到家只有煮饭葛优躺的时间，却没有 生活 的时间。

3、 投资角度：保值能力值

疫情当下，全世界都在大规模印钞票，降息放水，咱们在前一个因素中已明确说明。其实为了抗疫无可厚非，但我们不得不在疫情之后的明年后年面临全球性的货币过量带来的副作用。

因此在这种货币超量的大环境下，个人认为资产增值其实是个水涨船高的过程，而货币贬值才是真正能看清 退潮之时谁在裸泳 的问题，这时二手房的保值优势就明显出来了。二手房多在好的地段和市区，即使一二手房子本身建设成本和价值一致，二手因折旧甚至价值还低于一手房，但得益于所在片区本身投资密度较高，二手房的总体保值能力依然远强于一手房，而位于郊区的一手房高价，更多是在地价炒作、房价营销、长期规划这些短期内相对泡沫化的因素， 经济退潮 退的就是这些市场化资源配置中无法实际产生价值的 闲置资源 。形象说，一手房多是站在 泡沫 的肩膀上，二手房则是站在 已有投资 的肩膀上。

总结来看，二手目前来看是比一手更合理的选择。

说在最后，疫情期间，避免经常出门的情况下，市区现有的配套密度足以让我们不出门却能安然无恙地生活的便利性，此种优势虽是细节，却显露无疑，搭便车的机会无形中存在，何必拒绝？