禹洲地产冲刺千亿 2020年将持1800亿货值

2019年，禹洲地产迎来上市的第十个年头。为了纪念这个特殊的日子，禹洲地产先后两次给股东派发了特别福利。

去年年中，禹洲地产派发中期股息每股12港仙及上市十周年特别中期股息每股3港仙，至年末，该公司宣布派发第二次中期股息每股21港仙及上市十周年第二次特别中期股息每股4港仙，全年合计派系达每股40港仙，派息率高达45.67%。

禹洲地产称，上市十年，集团累计派息已达每股2.87港元，为2009年上市发行价（每股2.7港元）的106%。

年内，禹洲地产也实现了不错的规模增长。3月31日公布的年报显示，过去一年，禹洲地产提前一个月完成了原定670亿元的销售目标，最终全年实现751.15亿元的销售额，实际完成率达112%，同比上升34.13%，累计合约销售面积497.1万平方米，同比上升34.3%。

尤其值得一提的是，在禹洲地产布局的33个城市中，苏州成为了首个百亿级的城市公司，2019年录得销售额为155.79亿元，贡献了20.74%的业绩。从0到百亿，苏州公司仅用了三年时间。

展望未来，主席林龙安表示，尽管疫情对公司业务造成了一定影响，但随着疫情逐步得到控制，加上公司优质土地储备，相信接下里会追回这个差距，完成全年一千亿销售目标。与此同时，禹洲地产分拆物业及商业的计划也被提上了日程。

力争达到千亿以上

每一家房企都有一个千亿的梦想。2017年，在房地产行业进入 五千亿 时代的时候，林龙安正式给禹洲地产定下三年破千亿的目标。2020年，到了禹洲地产兑现承诺的时候。

高级副总裁兼首席财务官邱于赓在介绍业绩的环节首先强调，2019年751亿元的销售规模为禹洲地产迈进千亿的目标打下了扎实的基础。

土地储备是规模增长的重要来源。为了冲刺千亿，禹洲地产在2019年明显了拿地力度。2018年，禹洲地产新增23幅土地，权益地价80.53亿元。2019年新增土地35幅，权益地价244.4亿元，拿地金额相当于2018年的三倍。

截至2019年底，禹洲地产土地储备总可供销售建筑面积约2012万平方米，156个项目，一二线及准二线占比约86%，总货值超过3661亿元，其中1004亿元货值是2009年获取的。 因为有这些项目，我们非常有把握2020年能够完成千亿目标。

邱于赓称，2020年禹洲地产推售货大概约1800亿元，同比增加53%，一二线及准二线占比超90%，去化率只要56%就可以达标。受疫情影响，禹洲地产对全年供货计划做出了一定调整，原计划上半年推售40%，下半年推60%，如今改成上半年售35%，下半年65%。从区域布局看，长三角依然是主力推货区，占比53%，环渤海15%，海西地区14%，华中及大湾区15%。

林龙安补充指，禹洲地产3月份销售金额很大可能突破50亿元，加上1月份的34亿、2月份的12亿元，一季度合约销售额约100亿元，从反弹速度看，整体销售还是不错的。 一季度虽然和预期有点落差，但在二季度及以后 会慢慢追回来。

疫情对销售带来了冲击，但也带来了机会。林龙安称，疫情的到来使得整个行业出现了大量的整合和收购，行业集中度会进一步提高。禹洲地产会趁此加大产能收购以及布局城市更新等业务。据了解，禹洲地产在2018年已经成立了城市更新事业部、产融事业部，2019年还成立了一个医养产业事业部，禹洲地产将以产业和大健康导向来支撑住宅开发及盈利。

按照计划，禹洲地产2020年拿地力度会继续加大，全年买地预算在500亿元左右，实际可动用资金约250亿元。

去年8月中期业绩会时，邱于赓曾坦言，权益占比适当做了一些牺牲，目标就是先冲过千亿以后，再把这个权益慢慢提上去。林龙安表示，未来权益占比会逐步提升至70%乃至80%。

解决低毛利项目

在力争千亿规模的同时，林龙安一直强调，禹洲地产不会盲目追求过分的增长，中长期还是利润导向的销售增长，稳健经营。

过去一年，禹洲地产利润保持增长，实现年度利润39.67亿元，同比增长6.5%；母公司拥有人应占溢利36.06亿元，同比增长2.9%；核心利润44.1亿元，同比增长21.13%。但毛利率有所下滑，跌至26.21%，而在此之前，禹洲地产毛利率一直超过30%，处于行业领先水平。

为了保持稳定的利润水平，禹洲地产在2019年一口气减持了四个高地价项目，包括厦门同安项目、合肥瑶海项目E1601及E1602、南京郭庄项目、天津08项目，厦门同安项目从持股100%减为51%，其余三个从100%减为20%。四项目出售后录得税后收益约8亿元。

公司对于利润率的提升，是下了一个很大的决心的，禹洲地产有把握在未来两到三年继续保持25%-30%的毛利率，净利润率在不分摊少数股东权益的情况下做到13%-14%。 邱于赓表示。

宏观调控加上疫情的影响，很多房企为了保证资金的安全，对负债都做出了比以往更严格的要求。

截至2019年底，禹洲地产有息借贷为544亿元，担保总额为86亿元，均低于2019年中期水平。美元债加权平均债务年限近3.5年。净负债比率为65.64%，较2019年中期及去年同期水平分别下降7.06个百分点及1.33个百分点。平均融资成本为7.12%，较2019年中期水平下降0.09个百分点。

邱于赓称，2019年禹洲地产进行了积极优化债务，2020年仍会继续优化。数据显示，禹洲地产2020年到期的债务约150亿元，占总债务比例为28.09%。

针对这些到期债务，禹洲也给出了具体的解决方案，包括今年1月和2月发行了10.45亿美元5或6年期债券，一笔51.9亿元的公司债已获上交所受理，另外1笔约1.36亿元的物业ABS已经用现金偿还。

除了传统的地产业务之外，趁着物业上市的热潮，禹洲地产也有了分拆物业和商业的计划。林龙安透露，禹洲地产会把商业的轻资产部分和物业的新家园模式进行对接，力争在今年年底分拆上市，或者到明年一季度。

邱于赓补充指出，目前分拆工作还在中前期阶段，比较大可能参考时代中国分拆时代邻里的模式进行上市，如向股东分派物业股份。

年报显示，截至2019年底，禹洲地产物业管理总建筑面积约1300万平方米，累计进入22个城市，物业管理费收入为4.48亿元。商业项目共计27个，其中16个已开业，11个仍在筹备期，商业面积超200万平方米，其中购物中心占比51%，全年5个商场销售额12亿元，商业物业租金收入3.5亿元。