中国楼市最大问题不是市场问题！

2020年，中国楼市注定是不平凡的一年，房价跌宕起伏将成为大概率事件。刘全认为，2020年对于购房者而言，如何保住工作，如何维持稳定的经济收入，如何保护好自己的财富，远比买房子和投资炒房更为重要。房地产调控政策和楼市救市政策此起彼伏，高房价背后是充满着各种利益的较力。房地产调控政策主要目标只是维护房价平稳上涨，防止房价大涨大跌。中国楼市最大问题不是市场问题，而是利益分配与责任承担问题。

 

统计调查数据显示，2020年2月份，北京、上海、广州和深圳4个一线城市，住宅用地成交楼面均价20930元/平方米，环比上涨36%。刘全认为，房地产开发中土地价格平均占总开发成本约35%以上，土地价格在一定程度上直接影响房价高低。一二线城市人口数量众多，也是外来人口主要流入地，未来房价依然有上行空间。全国土地价格持续上涨和市场投资炒房等叠加影响，是房价攀升的主要原因之一。

2019年，全国城镇化率达到60%；2030年，全国城镇化率目标达到70%以上。刘全认为，全国城镇化发展进程是以房地产开发为基础和前提。受疫情蔓延和实体产业阶段性萧条等共同影响，全国大基建项目和城镇化发展等已成为推动经济增长的主要动力。全国大中城市全面放开落户政策，促进大量农村人口迁居城市生活。未来10年，至少有1.5亿以上农村人口迁居城市生活，推动房地产市场潜在需求依然巨大。

 

刘全认为，房产属于特殊商品，房产的特殊性在于土地，而不是钢筋和水泥。全国城市每年严格控制土地交易规模，土地拍卖以高价中标模式进行，导致土地价格只会越来越高。全国银行普遍下调房贷利率，并降低购房首付比例，为购房者带来的是利好，以刺激市场购买需求。房地产行业发展不能拖累国民经济增长和地方财政收入，这也是房地产市场调控政策的底线。全国房价上涨，购房者越富有，最后由全民买单。