龙头万科到底为何遭“抛弃”？

现金为王 的时代，谁的现金面临困境？谁的业绩开始下滑？又有谁仍然稳健行驶？财报季来临，各家房企陆续交出成绩单。

搜狐财经从即日起，陆续推出《2019房企年报深读》专题，对各家房企的年度考卷进行评析。第一期关注的企业是万科。

年报发布后，万科股价应声下跌。截至3月18日收盘，万科A股报26.3元，较上日收盘跌6.44%，市值缩水204亿。

3月17日晚，万科发布2019年度报告。财报显示，2019年度万科实现营业收入3678.93亿元，同比上涨23.84%；实现归母净利润388.72亿元，同比上涨15.1%。

虽然应收净利双增，但未及市场预期。3月13日华泰证券研报曾预计，万科2019年净利润406.6亿元；华创证券3月4日研报预计万科上年度净利润404.3亿元；同日中泰证券的预测则是433.3亿元。

对此，万科总裁祝九胜在业绩推介会上表示： 从2012年提出转型以来，万科就不会以单一业务、单一规模作为追求，更强调、更重视的是质量。

净利润增幅四年最低，房地产业务结算毛利率下降2.5%

万科录得了近四年来最低的净利润增幅。

根据以往年报，2016至2018年，万科分别实现净利润210.23亿、280.52亿、337.73亿，分别同比增长16.02%、33.44%、20.39%。

从销售额来看，2019年1至12月，万科累计实现合同销售金额6308.4亿元，同比仅增长3.93%；实现合同销售面积4112.2万平方米，同比增长1.85%。

分区域来看，上海区域、中西部区域、北方区域销售金额分别为2045.1亿元、1506.58亿元、1422.13亿元，而率先感受到市场及行业变化的南方区域去年销售金额为1274.2亿元，占比20.2%，在四大区域中垫底。

与此同时，万科2019全年摊薄净资产收益率为20.7%，较2018年减少1个百分点；与此同时，万科的房地产及相关业务的结算毛利率为27.2%，较2018年下降2.5个百分点。即便万科过去一年结算的项目中多为高毛利项目。

2019年，万科土地增值税增加了近百亿。 关于土地增值税为什么会多，最主要的原因是我们项目的毛利结构产生了一些变化，我们这次结算的项目当中，高毛利的项目比较多，土地增值税跟毛利水平挂钩非常大，高毛利的项目比重特别大的时候产生的土地增值税就特别多。 万科执行副总裁王文金表示。

整个行业毛利的下降可能是长期的趋势。 万科总裁祝九胜对此认为。

此外，万科2019年净利率15%，较2018年下降1.55个百分点；ROE为22.47%，下降0.6 个百分点。

万科真的增长乏力了吗？值得注意的是，2019年度万科递延所得税资产相比2018年增加了77亿。

另一个数据是上一年度合同负债。由于地产企业的预售特性，销售期房时收到的房款在交付后方可确认收入，交付前计入预收款项或合同负债。这一期间约1-2年。

合同负债主要涉及本集团客户的房地产销售合同中收取的预收款。该预收款在合同签订时收取，金额为合同对价的20% 100%不等。 万科财报表示。

2018年财报曾显示，万科截至2018年12月31日的合同负债为5047.11亿元，较年初的3799.41亿元增长32.68%。截至2019年12月31日，万科合同负债为6244亿元，较上年度增长23.7%。

净负债率同比增3%，地产开发系统员工数量增长超50%

万科结束扩张了吗？

2019年，万科获取新项目147个，权益规划建筑面积2478.4万平方米，权益地价总额约1549.6亿元，同比增14.67%。而2018年度，万科获取新项目权益地价总额约1351.4 亿元。

财报显示，截至2019年末，万科存货金额为8970.2亿元，较2018年底增长19.6%。其中，拟开发产品2076.1亿元，占比23.1%；在建开发产品6222.2亿元，占比69.4%；已完工开发产品（现房）660.3亿元，占比7.4%。

此外，万科合并报表范围内有4288万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约6091.0 亿，较上年末分别增长15.6%和14.8%。

万科的负债水平也较上年有所提升。2019年，万科总负债1.46万亿元，较上一年度增长1700万元，净负债率33.9%，同比增长三个百分点。

其中有息负债合计2578.5亿元，占总资产的比例为14.9%。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计938.9亿元，占比为36.4%，一年以上有息负债1639.7亿元，占比为63.6%。

另外，万科的员工数量也发生较大增幅。截至2019年12月31日，万科共有在册员工 13.15万人，较上年增长26.1%，平均年龄为31.2岁，平均司龄1.62年。

其中，房地产开发系统共有员工1.93万人，较上年增长52.9%，平均年龄31.24岁，平均司龄2.7年。

万科房地产开发系统员工2017-2019连续三年保持了高速增长，增长速度分别高达50%、31%、52.9%。

疫情影响销售、交付、现金流等方面，进入湖北三城市

今年董事会经过审议，特别是遇到疫情这种不确定性的外部环境，我们希望能多保留一点现金在手应对不确定性，确保公司的长远发展。 万科董事会秘书朱旭在业绩推介会上表示。

在业绩增速有所下滑的情况下，万科本年度拟合计派发现金股利约118.1亿元，以2019年末公司总股份数计算，每10股派送人民币10.45元现金股息，股利支付率为30.12%较此前几年有所下降。

这场疫情危机，万科究竟遭遇了多大影响？

根据此前公布的2月销售情况简报，2020年2月份，万科实现合同销售面积173.2万平方米，合同销售金额280.3亿元。而2019年2月，万科共实现了合同销售面积246.7万平方米，合同销售金额431.9亿元，同比几近腰斩。

这场危机告诉我们一种疾病在没有特效药和疫苗之前，只有靠自己的免疫力和健康的基础战胜病毒。 万科董事会主席郁亮对此表示， 企业免疫力体现在现金为王，手有余粮。万科始终追求有利润的收入和有现金流的利润。

我们始终不囤地、不捂盘、不拿地王。 郁亮表示， 一年半之前，也就是2018年的秋季例会，万科的主题词是 活下去 ，当时我们只是处于居安思危的考虑，让我们时刻保持清醒和警惕。但没想到在今天， 活下去 成了一个特别真实的存在。

财报显示，2019年度万科经营活动现金流净额456.87亿元，同比增长35.9%。

此外万科总裁祝九胜也表示，这场疫情整体影响还是相当大的，体现在销售、交付、现金流、开复工方方面面。

我们2-3月份的认购金额同比降低了510亿，1月份抢了开门红，基本上没受到影响，我们在湖北进入了三个城市，武汉、宜昌和鄂州，这三个城市以往在集团销售比例占比3.2%，但今年1月23日以后基本就没有新的销售。 祝九胜表示。

祝九胜同时称，目前也观察到一些往好的方面改善的迹象，例如客户来访量逐渐增加，现在绝大多数售楼处都开放了，恢复到1月份来访量的五成左右，在南方区域表现得更好一些，到了六成