周期与规则 林峰眼中的地产变局

在新冠疫情 黑天鹅 事件的开局下，2020年对中国房地产企业来说注定是不轻松的一年。抗疫过后，房企又将迎来哪些挑战和机遇？

3月16日，在观点地产机构主办的2020观点年度论坛上，旭辉控股CEO林峰为我们带来了他的解读。

变与不变

我觉得疫情对中国经济的冲击是巨大的 林峰一上台便说道。他指出，眼下的情况与2003年 非典 时期有着根本性的区别。2003年的时候是国家经济增速最快的时期，而2019年我国全年GDP总量99万亿，其中房地产销售近16万亿，经济基数大且低速成长。

如果将2003年非典比喻为少年摔跤，那么此次新冠疫情就是中年人出车祸。少年人摔个跟头爬起来就走了，而中年人出一场车祸不休养几个月恢复不了，而且损失也大。

据林峰推算，此次新冠疫情对全国GDP影响在10万亿左右。从房地产角度来看，如果在没有外界政策刺激的情况下，将有1万亿左右的销售额折损。

不过他表示， 环境不好了，反过来看，政策应该相对会友好一点，因为我们一直相信政策制定者的智慧，所有的政策都是用来对冲风险的，控房价也是为了对冲风险，支持你也是为了对冲风险。所以，未来长周期的趋势我认为是不会变的，

他指出，虽然银根方面，年初已经有1万多亿的货币宽松，到2020年2月份M2也达到中国历史的最高值，突破2万亿。但银根的宽松不会大水漫灌到房地产，给地产的仍然是在原有负债规模上让你递延，不要因为疫情把房地产开发商的资金链崩断了，因为会有连锁的社会反应，但增量还是严格控制的。

允许借新还旧但额度控制，这将是未来的房地产行业大趋势。

虽然房地产行业长周期趋势不变，但林峰认为游戏规则会产生巨大变化。

首先，林峰认为，市场在构建一个房地产交易总量的顶部，特别是交易面积很容易在这几年到达顶峰。在存量时代，房地产行业马太效会进一步加剧。头部房企将消灭掉一些末端的竞争者来提升增长速度，这是规模增长之变。

其次，是发展模式之变。过往很多公司观念中，土储就是规模，规模就是地位，但在长周期下，土储不一定增值，主要取决于拿地的成本。有一些土储可能一两年不增值，在财务成本上就可能亏损得很厉害。

林峰认为，合理的土储应该是不低于1.5年且不超过2.5年，就是土储周转率一年能去50%。这是一个相对安全的数值。

最后，是核心指标之变。此次抗疫让人明白，自身免疫系统才是健康根本，个子大不一定代表免疫力强。对于房企来说也是这样，不应该只注重规模，更应该注重质量，包括产品的质量，还有发展的质量、经营的质量。

现在的各个百强排行榜其实是百大，今年行业一定会关注利润排行榜，多过于规模排行榜。 林峰表示，核心净利润很好的体现一个企业为客户创造价值的质量，是客户用钞票投票的结果，也最真实。

疫情下的新需求

危机一词中，不只有 危 ，还有 机 ，代表着转机、机遇。林峰认为，疫情虽然抑制了短期房地产市场的成交量，却也激发了客户的新需求。

第一个方面，是产品的需求。例如 非典 过后，人们从原来的塔楼变成住板楼，要南北通透通风，从高密度的层交往低密度去转移。受疫情影响，很多人长时间居家隔离，深刻体会到房屋户型、朝向等因素对通风、日照等居住体验的重要影响，产品细化的功能需求会发生变化。

林峰举例， 我的很多朋友不能去小区跑步，戴着口罩跑也跑不动，在家里没买跑步机，因为他们原来没规划跑步机的位置。

第二个方面，是可能会产生一些投资需求。因为200多万亿的M2增量，加上今年量化宽松，带来一部分资金保值增值的需求。所以，当一部分有这种需求的人达到了购房资格，这部分的需求就会释放出来。

第三个方面，是限购的需求。有些客户本身就是有需求的，但受到限购的抑制。此次疫情过后，有一些城市或将放宽限购条件，补充一部分市场需求入市。

第四个方面，是租赁转为购买的需求。这部分需求大多来自原来在城市租房的人。疫情之下，各个小区都不让他们进去，寄人篱下的感觉提升他们买房定居下来的意愿。

第五个方面是改善性的需求。这些客户具备足够的购买力，是产品结构需求变化之后带来的改善型的需求。

此外，林峰还从企业的角度进行了底层逻辑分析。

他表示，所谓底层逻辑，其实就是企业的产品力、服务力、组织力和创新力。

从产品的角度如何做到客户、市场、土地三者的交圈，做到适销对路、客户又认同的产品；从服务来看，这次疫情对软性服务、物业服务的关注提到了有史以来的最高，客户对物业之间的黏度、信任度和关注度是有史以来的最高；组织力就是如何从能力、意愿和系统支撑去把整个组织力释放出来；而创新就包括模式的创新、系统的创新、技术的创新。