房贷利率的上浮比例调整依据是什么？

房贷与一般性贷款有两大特点：第一大特点是贷款金额比较大，一般人房贷都是几十万甚至几百万；第二大特点是贷款的期限比较长，最长可以达到30年，几乎覆盖了人的一生的关键职场黄金时期。   正因为这两大特点，所以，房贷利率微小的变动都对借款人非常敏感，房贷利率如何浮动、如何上浮下浮也就牵动着借款人的心。   有朋友问：银行房贷利率的上浮比例调整依据是什么？是可以随意调整吗？我可以申请下调吗？   还有朋友问我，自己2017年买房贷款利率上浮了25%，现在有办法降低这个利率吗？   住房借款利率的浮动比例和是否上下浮动涉及到以下几个问题：   01住房按揭贷款确定的依据是什么？为什么同一个楼盘贷款利率不同呢？是什么因素决定贷款利率呢？   同样购买的一个楼盘，为什么不同的贷款人实行的是不同的贷款利率，特别是浮动的比例不同，这是什么呢？   这是因为不同的借款人的个人条件不同所导致的。   银行对购房贷款申请人的贷款风险等级进行评估，风险等级低的优质客户可以享受比较低的贷款利率，而那些风险等级比较高的客户则只能获得比较高的贷款利率。   银行对贷款申请人审查时，除了需要没有不良记录和征信逾期记录外， 还要考察贷款申请人的其它贷款条件：   比如贷款申请人职业和收入的稳定性，以考察贷款人持续偿还贷款本息的能力；   贷款申请人家庭财产证明，家庭财产状况等资料（工作证明、银行流水、产权证明、车辆行驶证等）；   银行流水和整个家庭的收入情况，不仅决定你能不能贷款、贷款额度的大小，还决定着贷款利率上下浮动比率的高低。这就是为什么购买一个楼盘的贷款申请人获得的贷款利率上浮比例却不相同的原因。   综述：贷款利率的上下浮动比例并不是银行随意决定的，而是建立在对贷款申请人的风险评估基础之上的，在贷款条件并不特别好时必然要承担较高的浮动利率。   02 住房贷款利率可以随着贷款基准利率或者LPR利率的调整而浮浮动，这都是正常的利率调整   房贷利率虽然说是贷款发放时确定的，但是并不是一成不变的。   住房按揭贷款利率分为两类：一类是固定贷款利率；另一类是浮动贷款利率。   固定贷款利率当然是在整个贷款期限内贷款利率不变，无论贷款基准利率或者LPR利率如何变动，你的贷款利率都不变动。   当然，如果你实行的是浮动贷款利率，那么，会随着贷款基准利率或LPR利率的调整而随着调整。所以，房贷的利率并不是一成不变的。   除了基准利率或LPR利率变化以外，浮动利率也会每年根据银行贷款利率政策的调整而进行调整，但一般也仅限于对利率基数的调整，一般不会涉及上下浮动比例的调整。     03 如果申请贷款利率浮动比例下调可行吗？并不是都可以，也不是完全不可能。   对于一般贷款人来说，在贷款偿还一段时间后能不能申请下调浮动比例呢？这种申请是不是可行呢？   一般情况下是不可以的，因为银行贷款的笔数较多、金额虽小但总量巨大，如果大家都申请调整贷款浮动的比例，那么对于银行来说会涉及两大问题：   一是银行无形中会增加很多工作量，虽然说调整利率浮动比例对借款人个人是一件小事，但对银行的工作量是巨大的。   二是银行的利润和资金收益要进行重新测算。   一般情况下，银行不愿意接受贷款人申请调低贷款上浮比例的要求。但也不是完全不可能，因为如果借款人的个人条件发生了重大变化，借款人自然可以申请下调利率浮动比例。   如题主提到的案例，2018年首付4成买房，借款利率的上浮比例是30%，而同期和一起买房的邻居们在相同的银行只上浮了20%左右。咨询银行说是因为买房时候没有参加当地社保。这一点是正常的，毕竟条件不同、风险不同、利率自然也不同。   现在已经毕业并参加了工作，所以希望银行将上浮比例调整到与其它人一样。银行却说当时已经确定不能再调整了。一般情况下是这样的结果。   但也不是完全没有办法。这里的办法有两个：   一是整理好自己条件变化的资料，如社保、银行流水等变化，向银行提出书面的申请，如果银行不同意，可以向银行的上级分行提出申诉。有的银行通过申诉可以实现利率浮动比例下降的结果。   二是如果贷款银行不同意，可以考虑向其它银行提出借款申请，对这家银行的借款进行转换，一般情况下如何进行转换时，银行会考虑下调借款下浮利率。   房贷利率涉及到个人的利益较多，小的浮动就会涉及到很大的借款利息金额，所以，一定要搞清楚浮动利率的规则，以减少利息损失。