对经济预期与楼市前景不宜悲观

   上海易居房地产研究院日前召开 疫情形势及对房地产业的影响 在线研讨会认为，此次疫情属于 黑天鹅 事件，对房地产市场虽有一定的不利影响，但主要作用于短期。长期来看，宏观经济形势、政策调控导向与需求仍是影响房地产市场的决定因素。       研讨会上，上海易居房地产研究院副院长杨红旭对当前疫情与房地产市场进行了比较系统的分析，他认为，与历史上类似情况相对照来看，2003年非典时期，宏观经济及楼市处于上行周期，疫情对其影响较小；而当前处于经济增速下滑，楼市降温期，即使没有发生黑天鹅事件，2020年楼市大概率仍下行。此次疫情范围大、病例多，对经济和房地产行业的影响可能要大于2003年非典。他认为，如果疫情在4月底基本被控制，对楼市的影响则在2月至4月呈现利空，5月至7月转为中性，8月至12月可能略呈利好，对2021年无影响。       在此次疫情中，诸多地方政府出台的应对政策，比如2月19日河南省住建厅等七部门出台《河南省关于应对新冠肺炎疫情防范和化解房地产市场风险的若干意见》。地方政府的诸多政策内容中，主要针对开发企业的，属于支持供给侧。而对于需求侧的扶持，力度仍较小。倒是一些房地产行业组织，比如安徽省地方房地产商会，提出政策建议，希望地方政府大力支持个人购房端。地方政府如驻马店、南宁等鼓励公积金购房，而中央管理部门在疫情期间仍反复强调坚持 房住不炒 的定位。中央层面调控仍偏紧，而地方跃跃欲试，这与2019年地方政府赤字率上升，财政收入仍高度依赖房地产不无关系。       对于宏观货币环境，杨红旭认为3月2日美联储超预期大幅降息50个基点具有标志性意义。他指出随着美国货币政策放松，中国未来货币政策也将有所放松，增强流动性。但目前来看，房地产外部金融环境放松，而内部仍偏紧，货币放水利好房地产相当有限。此外，房地产开发投资增速高于固定资产投资增速，房地产行业并未拖累经济，仍未到政策全面放松刺激房地产的时机。       就此主题，会上作了深入的讨论。易居院综合研究中心总经理崔霁认为，疫情对楼市的影响最主要还是作用于经济。参考2008年政府推出4万亿计划拉动经济的做法，新基建将成为本次疫情后的热点板块。城市轨道相关开发是房地产中与新基建结合较为紧密的领域，对比美国发达城市轨道交通当前发展情况，中国在该领域还具有较大发展空间，轨道地产、TOD模式发展空间很大。       易居房地产流通研究所所长崔裴副教授认为，市场对于房地产的需求只是被暂时压制而不是被消除，因此预计此次疫情对买卖市场影响不大。她认为，在疫情结束后，改善型需求和承租人转而购房的需求可能会被激发；但对租赁市场预期偏悲观，主要是由于供给端压力大，而租客收入减少，权益受损，需求端受到影响。       易居院智库中心总监严跃进分析表示，地方政府对此次疫情中房地产政策的态度分为四类：一是积极放松政策，如苏州；二是愿意放开但顾虑较大，如河南驻马店，被省政府约谈后收回了新政；三是对于房价后续过快上涨仍有所警惕，如东莞；四是延续人才政策如杭州，不完全和疫情有关系。各类城市政策差异还是与城市自身禀赋有较大关系，也体现出了当前房地产市场一城一策的调控思路。       上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳作了发言，他认为，对中国2020年经济预期不宜过于悲观。目前疫情确实造成一定影响，但政府在对抗疫情的过程中体现出了极强的应对能力，应该能够有力保障经济在此次疫情影响下稳健复苏。只要经济增长不失速，居民和企业收入不大幅下降，就业不出现问题，2020年中国的经济就能稳住，房地产行业也能够获得稳定发展的有利环境。在房地产政策层面，他认为 房住不炒 的大方针不会改变。在此方针下，应根据疫情后的实际情况作些必要的调整。他就上海市场提出了些建议，如在上海可适度采取些政策措施，以释放一些改善型需求，从而有利于活跃市场流动性和正常的置换需求，这将有助于整个上海房地产市场的稳健发展。