疫情下的楼市困局，房企应当如何＂自救＂？

2月以来，我们看到各地针对房地产行业的一系列 营救 措施，正在不断出台 湖北、河北、天津、重庆、浙江、上海、西安、福州、衡阳、驻马店等省市出台了房地产支持政策。一句话，各家都把 松绑 调控演绎到了极致。   累计看，不到一个月全国已经有超过50城市在政策上为楼市 开绿灯 。但是在需求端，对于房地产行业的金融政策并未放松，这也是 房住不炒 总基调的要求，上层纲领一再强调：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照 因城施策 的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。其深层逻辑是，一则房地产泡沫已经很严重，一旦破裂，后果不堪设想；二则，这也是产业转型升级的内在需要，经济要转型，构建 科技创新+消费内需 的 双引擎 ，就需要具备摆脱地产依赖、投资依赖的决心与毅力。   那么，面对疫情下的楼市的困局，房企应当如何 自救 ？     新冠疫情对房地产行业影响如何？   对房地产行业来说，新冠疫情是一次突发的现金流 事故 。疫情之下，房地产行业销售处关闭，建设、投资等暂停，疫情中断了房企高周转，现金流压力大增及负债率上升。   地产商们忍不了了，开启花式大促。比如，最博人眼球的有，恒大联手苏宁卖房，购房者不仅享受75折，还送5000元苏宁卡；再比如，中国金茂在成都推出了 买一送一 买房送宝马 等活动。   首先来看头部房企，据Wind数据显示，2019年上半年，中国恒大手握的现金余额达到2068亿元，此外，碧桂园、万科手握的现金余额分别达到2228.4亿元、1329亿元。虽然目前来看，新冠肺炎疫情对于像恒大、碧桂园、万科这样的头部房企来说，在短期内影响有限，但是随着疫情时间的继续拉长，其同样也会因为资金流的问题也会吃不消，其滞后效应明显，随着2020年下半年进入公开市场债务偿还集中期，就算是大型房企，其面临的现金流压力将逐渐加大。       再看占房地产市场绝大多数的中小房企，它们才是对疫情最为敏感的 主力军 ， 哪怕是在短期内其也可能会因为资金流短缺的问题而 崩盘 。   原因有三，其一，销售端资金回流堵塞。疫情下全国百余城市房管部门紧急出台了 停售令 和 停工令 ，要求暂时关闭售楼处，暂停建筑施工和复工。   其二，债券到期高峰，偿债压力大。据克而瑞研究中心（简称 克而瑞 ）数据显示，2020年是房企债券到期高峰，95家房企年内到期债券达到5000亿元以上，相较于2019年上涨45％。房地产行业从利息支出情况看，克而瑞根据2019年上半年70家房企的平均融资成本和有息负债总额估算，70家房企月利息支出超过350亿元。   其三，融资端融资额大幅减少。据克而瑞不完全统计，1月25日到2月10日，95家典型房企春节后完成发债融资仅4笔，涉及金额70．5亿元，与2019年对应时段的515．30亿元相比减少86％。       总体来看，整个房地产行业惯常玩法是 高杠杆、高周转 ，意味着 拿地快、开工快、开盘快、销售快 。   这种玩法要求房企高速运转，现金流速度快，如今疫情下房企突然 停工、停产、停售 ，类似于高速运转的流水线被拉了一个 急刹车 ，对于资金流较充足的一些头部房企来说，或许短期影响不大，但是疫情带来的滞后效应很强，其影响会在2020年下半年显现，而对于，占绝大多数的中小房企来说，受疫情的影响最为敏感，资金链条极为脆弱，这才是到了 生死时刻 。       面对疫情影响金融政策松动 房市 规则不改变   任泽平先生提出一个观点：地产也是实体经济，地产也有一半是实体，一半是金融。   房地产的确也是牵涉到很多实体经济的，其上下游关联到几十个行业，此外，房地产投资占固定资产投资的20%左右，证券时报数据显示，过去三年房地产投资平均每年拉动我国经济增长约0.43个百分点。如果2020年一季度房地产投资增速下降37.53%，房地产投资下行造成的GDP增速下降会达到0.16个百分点。由于目前我国GDP增速为6%左右，难以忽视房地产投资回落带来的经济下行压力。面对此种情形，在供给端，各地纷纷出台各种金融政策缓解房企资金压力，但需求端并未松动，且应当慎重，也是上层纲领对 房住不炒 主基调的要求所在。