对于2020年的房地产市场有什么判断？

虽然楼市内外环境和影响因素复杂多变，在2019年走进调控预设区间的基础上，2020年楼市仍将会在合理区间内运行，保持 年稳季变和持续分化 的态势。   第一，在总体上，市场继续保持降温通道。在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下，不会出现剧烈的波动。具体看，商品房价格同比增幅保持在5%～8%，商品房销售额同比增幅5%～10%，商品房销售面积同比增幅将保持在-1%到2%，房地产开发投资同比增速将持续在7%～10%区间内。所以，首先是需求依然较大。商品房的三大需求即新市民刚性需求、老市民改善性需求、各种拆迁改造的重置需求依然保持增长，也决定着市场相对乐观的预期。其次，炒房的利益机制没有完全消除。从短期收益风险比较分析，金融机构仍然倾向将资金投向房地产领域，土地出让和房地产税费仍然是地方政府收入的重要来源。由于投资工具相对较少，居民资金缺乏出口，一些人仍倾向将房产作为保值的工具。再次，楼市调控不太可能放松。基于上述房地产的市场走势、楼市存在的问题，以及房地产问题对宏观经济的影响，中央政府调控楼市的决心和意志不可能改变，而且调整的制度更加完善、机制更加健全，持续调控将使市场运行处在预期的区间内。   第二，在时间上，降温中有起伏和波动。价格增幅个别月份可能较高，个别月份可能负增长， 商品房销售面积个别月份可能再出现负增长。投资也可能继续保持延续多年的前高后低走势。原因在于：一方面，楼市外部环境的冲击，楼市自身供求关系变化以及预期的变化调整，楼市将处在波动之中。另一方面，为了确保楼市稳定使楼市保持在一定的区间内运行，调控政策也根据楼市当期或未来可能的变化，进行不断的微调，市场上升到一定程度调控将会加码，市场下降到一定幅度调控将会有所放松。。   第三，在空间上，城市分化可能持续凸显。未来一年，一二线城市总体上市场上行压力有一定增加，价格、销售和投资增幅有波动，趋势是增长主导；三四线城市市场向下的压力再增加，库存可能再度增加。主要因为：经济基本面决定楼市在空间上持续分化。一二线城市、东部城市、都市圈城市群、特殊资源城市与四、五线及以下城市、西部东北城市、城市群以外、资源枯竭城市的经济和人口的分化将持续。2020年国家一些区域政策调整以及新的区域规划陆续出台将加剧分化。过去两年边缘区域楼市的逆袭将加剧分化。2017-2018年由于没有行政限制和棚户区改造等因素的影响，四五线及以下城市、西部东北城市、城市群以外城市的楼市出现过热，从而放大了价格泡沫和增加了潜在供给，进而可能强化了楼市空间的分化。   第四，在风险上，总体下降且风险可控。房价、地价、预期的平稳将使得房地产泡沫进一步得到吸收并走上去泡沫降风险的良性循环之路。   不过，当前的楼市均衡是 刀刃上 的弱均衡，当前的楼市稳定是 铁令下 的弱稳定，任何房地产调控的动摇和操作不当，都有可能导致房地产市场运行滑出合理区间，也可能导致个别问题主体、薄弱环节和过热区域风险扩大。因此，一方面，要坚持调控不动摇，加快制度改革和机制建设。另一方面，要不断总结经验教训，在实践中提升调控的技术水平。