房贷利率下调空间有限

2月17日，为对冲央行逆回购到期等因素的影响，维护银行体系流动性合理充裕，央行开展了2000亿元中期借贷便利（MLF）操作和1000亿元7天期逆回购操作等。   分析人士指出，央行下调MLF利率，为LPR利率下降打开空间。 不排除2月份新公布的LPR数据会继续下调，这也体现了当前对于中长期资金成本下降带来积极的意义。 易居研究院智库中心研究总监严跃进向《华夏时报》记者强调，中长期贷款中，房地产贷款包括房地产开发贷款和个人购房贷款的比重相对大，所以这会使得后续房贷利率进一步下调，对于当前房企度过特殊时期、以优惠利率来促进项目销售等，都具有积极的作用。   央行开展2000亿MLF操作   2月17日早间，央行发布的《公开市场业务交易公告 [2020]第29号》显示，当日开展2000亿1年期中期借贷便利（MLF）操作，中标利率3.15%，较此前下降10bp；开展7天期逆回购1000亿元，中标利率2.4%。今日有1万亿逆回购到期，无MLF到期，共实现流动性净回笼7000亿元。   《华夏时报》记者注意到，受央行降息的利好影响，今日A股开盘后沪深两市迎来普涨行情。截至记者发稿，沪指上涨1.84%，深成指涨2.37%，创业板指涨3.26%；港股方面，恒指低开高走，截至记者发稿时间涨幅超过0.65%；从个股表现看，全市场3400多只股票飘红，出现多只涨停股。   MLF操作利率下跌在意料之中：2月3日，在春节后的首个工作日，央行开展了1.2万亿元逆回购操作，同时当期7天期和14天期逆回购操作利率双双下降10个基点，超市场预期。自2月3日算起，15天内，央行仅通过公开市场操作投放的流动性就已高达3万亿元。   央行下调MLF利率，为LPR利率下降打开空间。 民生银行(5.900, -0.06, -1.01%)首席研究员温彬对媒体表示，目前金融市场流动性充足，货币市场和债券市场利率下行，用MLF置换部分到期逆回购，一方面可以拉长资金投放的期限，稳定市场预期；另一方面为LPR下降打开空间。   易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，此次央行进行了两项操作，即包括中期借贷便利操作和7天期逆回购操作，客观上进一步释放了流动性。从流动性规模来看，包括MLF的2000亿以及逆回购的1000亿，客观上为银行等金融系统增加了更宽裕的资金，有助于后续积极支持实体经济的发展。而从利率本身来说，逆回购操作利率相对持平，MLF利率则有所下滑，从此前的3.25%下降至3.15%， 客观上使得资金成本进一步降低 。   对特殊时期的楼市具有积极作用   据悉，本周四（2月20日），央行将公布新一轮LPR（贷款市场报价利率）。此前，市场普遍预计一年期利率将下调10个基点至4.05%，五年期将下调5个基点至4.75%。   央行逆回购利率降了， 麻辣粉 降了，本月LPR 降息 大概率是稳了。 中原地产首席分析师张大伟向《华夏时报》记者分析指出，疫情影响下，降息趋势明确。   不少业内人士指出，这将对楼市产生积极作用。张大伟认为，LPR降低的主要目的是未来引导实体经济利率降低，降低资金成本，并不是为了刺激楼市。但对房贷客户有降低购房成本的作用。   张大伟解释说： 一年期LPR主要是企业贷款成本，5年期LPR基本代表了房贷利率的走势，5年期LPR的降低，代表了房贷利率的下调也将成为趋势。从目前趋势看，预计2月20日降息有望10个点。100万贷款30年，平均月供减少60元，30年合计减少月供21697元。   不排除2月份新公布的LPR数据会继续下调，这也体现了当前中长期资金成本下降带来积极的意义。 严跃进也认为，中长期贷款中，房地产贷款包括房地产开发贷款和个人购房贷款的比重相对大，所以这会使得后续房贷利率进一步下调，对于当前房企度过特殊时期、以优惠利率来促进项目销售等，都具有积极的作用。     接下来房贷利率也会同步地降， 同策咨询研究院总监张宏伟则向《华夏时报》记者直言： 必然要通过房贷利率的下行去刺激需求端的购房积极性。目前在供给端针对开发商的宽松政策基本上各个城市发了一些，其他城市还会跟。张宏伟表示，央行降息间接地对于房贷利率起到一个下行的信号作用， 我觉得接下来各个地方银行应该会做一些实质性的动作去刺激需求 。   张大伟坦言， 这只是开始，从疫情的影响看，未来几个月LPR还将明显下调 。整体看，全社会贷款成本都有所降低，这种情况下，房地产相对贷款成本上行可能性不大，不过，因为各种政策约束，预计下调的空间也有限，保持平稳将是主流。   尽管多家研究机构的数据显示，多个重点城市的首套房贷款利率已经连续两个月下调，但张大伟认为，就目前来看，购房者大量入市的现象不会出现，在整体环境低迷的背景下，短期内，楼市的交易量仍难升温。   对于房地产市场来说，影响最大的政策是利率政策，但当下最大的影响要素是疫情是否能缓解，降息的影响要低于没有疫情影响的市场。 张大伟直言，如果在疫情之前，降息肯定是房地产的特大利好，但现在看，疫情不缓解，房地产市场很难因为降息而出现波动。这意味着，房地产大趋势不会变，短期影响不会改变房地产业的长期发展趋势。