央行“降息”，对楼市利好有多大？

央行昨日开展了2000亿元的MLF操作，期限为1年，利率为3.15%。而上一次MLF操作是在今年的1月15日，当时的利率为3.25%，媒体据此认为央行 降息 10个基点。   其实，从去年8月的利率市场化改革之后，贷款基准利率已经取消，取而代之的是LPR（贷款市场报价利率），而LPR是一个市场化利率的概念。严格来说，央行不能像以前那样直接制定这个利率了，也就不存在 降息 一说。   LPR是由18家商业银行共同报价产生，计算方法是去掉一个最高价和一个最低价，然后算术平均得出，每月20日重新报价计算。也就是说，这个利率是市场化定价的，会根据供求关系既可能降也可能升。   不过，央行虽然不能直接干预LPR，但可以通过MLF操作间接影响LPR。MLF是指中期借贷便利，属于央行的一种货币政策工具，可以理解为央行借钱给银行的参考利率，而LPR是银行借钱给客户的参考利率。在很大程度上，MLF是LPR的锚，是决定LPR的基本坐标。   所以，MLF利率降低，意义重大，对市场的实际影响，相当于降息。10个基点的幅度虽然不大，但信号意义明显，意味着降息周期已经开启，今天股市应声大涨，沪指上涨2.28%，深成指上涨2.98%，创指上涨3.72%。   而且，前几天央行副行长已经表示，MLF利率和LPR利率会同步下降，这意味着20号的LPR利率也有望降低10个基点，对楼市是一个大利好。如果LPR利率降低10个基点，那么房贷利率有望从4.8%降至4.7%，这是救市边界的一次突破，政策从之前的toB（暖企），进入到toC（刺激需求端）的新阶段了。   楼市维稳一旦进入toC阶段，对需求端来说，会是非常大的利好，接下来，利率打折、降低首付比、减免契税等，也是可以期待的。市场人士对央行接下来的降息空间普遍持看多态度，认为年内至少还有15个基点的降息区间。已冰封三四年的楼市，会否再次重启，值得关注。   不过，我想提醒各位的是，降息是否意味着大放水呢？还真不一定。   首先，央行的 降息 幅度是非常审慎的，此次只降了10个基点，而从历史上看，央行一次标准降息幅度是25个基点。央行之所以如此吝啬，一方面是对当前经济局势的信心十足，另一方面是不想传递 大水漫灌 的信号，不想对资产价格造成强烈刺激，特别是房价。   第二，从趋势上看，这两年央行虽然一直在降准降息，但同时印钞速度也在降，广义货币M2的增速从最高峰的20%左右已降至8%左右，2018年甚至降至7%以内，这意味着货币的乘数效应大幅度降低，通胀压力不像以前那么大了。所以，是不是 大水漫灌 ，不能仅看利率，还要看M2的增速。