疫情下的楼市：两天三地政策“放松”

新冠肺炎疫情之下，多市 封城 ，人员流动受限，不少城市的售楼处已关闭、工地停工，2020年一开年房地产行业便遭受意料之外的冲击。   销售受影响，房企的资金链也承压，为缓冲新冠肺炎疫情对房地产行业的影响，近两三天，江苏、无锡、西安、南京等多个省市均发布了针对性政策。例如无锡，其在2月12日印发的《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情保障城乡有序建设的政策意见》中就称，将引导在锡银行机构保持房地产和建筑施工企业信贷合理适度增长，不得盲目抽贷、断贷、压贷，缓解企业流动性困难等。   春节期间商品房成交面积降超八成 房企资金链承压   售楼处关闭、工地停工，新冠肺炎疫情将给楼市带来多大影响？   一位在南宁工作的房地产人士告诉新京报记者： 目前我手底下的新房项目的售楼部都关门了，第一季度肯定受影响的，往年，小阳春基本集中在3~4月份，今年可能要往后延了。   招商证券(600999,股吧)研报观点认为，新冠肺炎疫情对销售的影响主要体现在直接和间接两个维度，直接影响上，部分房企最快或要到3~4月份才能回到正常销售路径上，一方面是需求后移，另一方面是销售的拓客会有影响，判断可能要4～5月才恢复以往3月的小高峰。间接影响上，开工和施工受影响推后会打乱今年备货和推盘的节奏，部分高周转公司可能很难做到当年拿地当年销售，所以综合看开工可能至少推迟半个月，国企或相对更长。   根据招商银行(600036,股吧)研究院公布的数据，今年春节期间，全国30大中城市商品房成交面积为2.7万平方米，较2019年的19.55万平方米下滑86.19%，较近7年的平均值9.91万平方米也下降较多，预计新冠肺炎疫情对房地产行业一季度的销售影响较大。   销售端受影响，将会直接传导至资金端，对于一些资金紧张的中小房企而言，新冠肺炎疫情无疑是 雪上加霜 。   诸葛找房数据研究中心认为，目前多家售楼处关闭，对房企最直接的影响就是销售额明显下滑，房企一方面面临着还债压力，另一方面受疫情影响销售回款也有所延后，施工暂停、营销暂停，打乱后续推盘节奏，也会影响房企的 高周转 模式。   特别值得关注的是，武汉作为此次新冠肺炎疫情的重灾区，深耕该市房地产市场的房企资金链情况也令人担忧。   渤海证券研报显示，从武汉的2018年和2019年住宅土地市场来看，融创中国、中建三局地产和华侨城无疑是最大买家，尤其是融创中国2018~2019年在武汉拿地272万平方米，总货值近200亿元，稳居武汉住宅土地市场头把交椅。   该研报进一步表示，目前由于房企产行业进入稳定发展周期，特别是近年来对房企融资的限制不断提高，房企普遍采用高周转的运营模式，从拿地到预售的时间周期缩短到半年左右，所以，本次疫情虽然冲击时间有限，但足以对房企的现金流构成威胁。   两天三地政策 放松 规定银行机构不得盲目抽贷   不过，针对房地产企业的诸多困难，近两三天，多省市已出台相关的针对性政策。   2月12日，江苏省人民政府在出台的应对疫情影响推动经济循环畅通和稳定持续发展措施中提出，要密切关注房地产市场运行态势，加强市场分析研判和资金流向监测，根据房地产市场供需结构动态变化，开展政策预研储备，着力稳地价稳房价稳预期。   同日，无锡印发了意见，措施也涉及房地产企业办理纳税申报、信贷等多个方面，按照规定，因疫情影响造成已出让土地延期复工，不能按期开竣工的，开竣工时间相应顺延，实施疫情防控一级响应措施期间不计违约责任。还特别提出，在锡银行机构不得盲目抽贷、断贷、压贷，缓解企业流动性困难等政策。   2月13日，西安市资源规划局也出台了有效应对疫情，促进经济平稳发展的十条措施，包括工业、商服、商品住宅等经营性用地公开出让均采取网上挂牌方式，疫情防控期间，不组织现场挂牌或拍卖。同时规定，疫情防控期间，新出让土地原则上可按起始价的20%确定竞买保证金，出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的50%，用地单位出具承诺书后，余款可按合同约定分期缴纳，缴款期限最长不超过一年等，缓解房企资金链压力。   当日，南京也发布了《关于疫情期间土地出让合同履行有关事项的通知》，规定对于受本次疫情影响未能按期交地、开工、竣工的，疫情一级响应期间均不计入违约期。   运用VR看房、线上看房等 自救   还有企业也在运用VR看房、线上看房等新技术 自救 。   例如在某看房APP上便可进行VR看房，不仅能看到二维的户型图，还能看到360度旋转的房内实景图，在看房中，还可以选择讲房功能，由中介人员对小区周边及房间的具体情况进行详细讲解。   不过， 诸葛找房数据研究中心也表示，目前线上售房只是一个在线看房的平台，供购房者和需求方在线浏览，并不能主动获客及筛选客户，很难促成客户成交，新冠肺炎疫情下线上售房会维持购房者对房企和购房的好感及意识，但并不会对整体的销售有较大改善。   一位看房者王艳（化名）也对记者坦言： 线上看房只能作为购房决策的参考，要是真的把房子买下来，必须去现场看房才行，毕竟买房对家庭来说是件大事。   分析：购房需求后移 造血能力强的房企将脱颖而出   无论如何，短期内新冠肺炎疫情给房地产行业带来的负面影响已不可避免。但不少券商研报观点认为，实际上，购房需求并未因疫情的出现或发展而取消，只是将需求延后，因此，在疫情结束后，这部分需求将得到集中释放。此外，也有观点认为，此次新冠肺炎疫情将加速行业内公司的分化，一些 造血能力 较强的房企将脱颖而出。   招商银行研究院认为，每年的1月至2月是房地产传统的销售淡季，从历史上看，销售面积占比是从一季度到四季度逐渐提升，最高的是四季度。因此，若疫情在一季度可以得到较好的防控，预计受挤压的需求会在二季度释放，带动市场回升，所以疫情对全年房产销售的直接影响相对有限。   中泰证券研报发表观点称，该事件或加速行业去杠杆和分化，凸显现金流管理能力，高质量周转能力的重要性或提前受到重视，高质量周转不等于高周转，无息负债的驱动和非囤地模式是主要方向，行业去杠杆的背后将使得真龙头凸显。