楼市战“疫” 业内预计5月份后或现转机

新冠肺炎疫情之下，全国售楼处暂停营业，开盘、促销活动叫停，工程建设延期开工，中国房地产销售全面按下 暂停键 。   本已陷入三年调整周期的房地产市场，此次再度受到严峻考验。对于房地产行业来说，更关心的是这场疫情带来的冲击有多大，影响将持续多久?在这样的情况下，房企的现金流又能否经受考验，该如何应对这次危机?   全面开工延期、售楼处停业   这场新冠肺炎疫情，对于房地产的影响，从先前的售楼处停止营业，到后来的延期复工，未来或许还会有因销售下降回款变少而导致的现金流紧张的挑战。   1月26日晚间，中国房地产业协会发出号召，全国楼盘暂时停止售楼处的销售活动，待疫情过后再自行恢复。据克而瑞不完全统计，截至目前，已有包括湖南、江西、广东、海南以及武汉、成都、重庆、福州在内的至少60个省市下发通知，明确要求暂停售楼处销售活动。   随着新冠肺炎疫情的持续，全国各地复工时间也纷纷延期，据了解，有多个省市要求企业复工时间不早于2月9日(正月十六)，比如北京、广东、浙江、重庆、上海、福建、云南等。北京住建委1月29日发布通知，要求全市房屋建筑市政基础设施工程不早于2月9日24点复工或新开工，且必须对施工现场和生活区实施封闭式集中管理。   有的省市复工时间甚至更晚。2月6日，郑州发布通告，要求房地产开发企业房屋网上销售、中介销售等房地产服务企业2月24日复工，房地产开发企业售楼部3月2日复工，房地产等建设工程3月16日复工。杭州市余杭区要求全区建筑企业、建设工地原则上不早于2月29日24时开复工。   还有一些城市则根据疫情发展情况决定复工时间，诸如东莞、合肥、吕梁、聊城、宜昌等。   企业层面，包括恒大在内的不少企业，已经通知延期复工或开工时间。2月2日，恒大发文称，为配合做好疫情防控，延迟至2月17日复工，全国1246个项目及1040个售楼部2月20日前停工停业。   2月份成交量或 腰斩   同样作为社会突发事件，2003年的非典造成了国内GDP及房地产行业短暂性下滑，不过在疫情结束后又止跌回升。但时过境迁，不同经济规模体量、不同行业发展阶段、不同疫情状况下，对房地产的冲击程度与范围将会不同。   尤其是当下的中国房地产市场，在新冠肺炎疫情未发生前，就已经面临着三年的房地产调控、持续收紧的融资环境、已经到来的偿债高峰等，处于较为艰难的时期。   此次的新冠肺炎疫情，又将如何影响中国房地产市场交易、购房者的需求、企业的现金流?在各大机构研究院以及业内人士分析看来，这次疫情短期内造成的影响将显而易见。   东北证券(000686,股吧)研究所表示，考虑到新冠肺炎疫情的影响仍在持续，预计2月的销售、复工以及新推盘都会受到影响，2月行业销售下行趋势仍将持续。延迟复工也将影响房企的新开工，对3、4月小阳春新开盘可能会带来负面影响。如持续时间较长，一季度房地产销售可能面临大幅下滑，高杠杆房企的资金链也将承压。   一位房企高管向记者表示，总体上看，1月份成交量影响小一些，对交易的影响主要在2月显现，成交量可能下跌50%。 按照钟南山院士的观点，预计2月内将迎来拐点，但3月仍然是严控期，成交量也不会好。   事实上，从机构数据来看，1月份的房地产销售已经受到影响。根据克而瑞统计数据显示，1月份，TOP100房企全口径销售金额同比下降12.7%，权益销售金额同比下降16.2%，TOP30房企合计全口径销售金额4023.5亿元，同比下降10.3%，权益销售金额3407.1亿元，同比下降12.2%。   新冠肺炎疫情对于房地产的影响将持续多长时间?这位高管认为，最终影响全部结束大致要到5月份，之后成交量可能会有反弹，上半年全国楼市成交面积预计下降20%以上。   值得关注的是，线下销售停滞，不少房企开辟线上卖房路径，但是在多数业内人士看来，线上可以满足客户咨询，但线下看房、签约这个环节很难被替代。不过，58安居客房产研究院分院院长张波指出，新冠肺炎疫情期间线上营销的方式，虽然对房企销量提升不会起到立竿见影的效果，但随着疫情结束，用户找房需求的快速提升，效果或会集中爆发。   需要指出的是，停工或许不意味着需求的消失。有业内人士指出，新冠肺炎疫情虽然短暂抑制了购房需求释放，但是不代表消失。易居企业集团CEO丁祖昱表示，需求只是延后，不会因为这次疫情就全部消失掉。 新冠肺炎疫情一旦平稳下来，甚至基本好转之后，我认为，市场还是会迅速复苏，成交量层面也会出现一定程度的报复性反弹。   在2月7日举行的国务院应对新冠肺炎疫情联防联控机制新闻发布会上，人民银行副行长、外汇局局长潘功胜亦表示，新冠肺炎疫情对经济的影响是阶段性的、暂时的，因为与春节重合，对旅游、餐饮、娱乐等行业有影响，假期延长对工业生产和建筑业也会产生冲击，预计对一季度经济会造成扰动，但之后经济会较快恢复。   房企还款压力陡增   房地产交易进入冰封期，对于房企来说，影响最大的莫过于现金流和债务偿还。   2019年是钱紧的一年，在融资受限的情况下，各大房企使出浑身解数，通过卖房、高息融资等手段来偿还巨额债务，即便如此，仍有一批企业因为资金链危机倒了下来。   2020年，新冠肺炎疫情之下，房企销售回款停滞，影响很大。汇生国际融资总裁黄立冲表示，2、3月份，房企的经营性现金流将减少60%左右。与此同时，在融资层面，目前没有办法进行路演，金融资产运作不畅，依靠继续发债补充现金流的可能性大大下降。   但是压在房企头上的巨额债务仍在。华泰证券(601688,股吧)统计显示，2020年、2021年和2022年，房地产境内债到期量分别为4316亿元、6212亿元和3764亿元，合计达14292亿元。   丁祖昱表示，若没有销售回款，实际上房企面临的现金流压力无疑是非常巨大的，尤其是中小企业，资金面趋紧叠加兼并收购潮来袭，发展前景不容乐观。   中指研究院分析，对于现金流依赖程度高、负债水平普遍较高的房地产行业，短期的 缺血 会引起一些企业面临 休克 风险。   对此，业内人士建议，房企目前的首要任务是保证现金流的稳定性，一是可以减少投资、拿地，二是如果有到期债务而又偿还不上，可以与债权人沟通适当延期。