2020年房地产市场会如何？

58安居客房产研究院分院院长张波日前表示，2020年，楼市健康平稳发展、安居宜居的目标不会改变，房地产市场预计将呈现平稳运行态势。     一是房价成为调控松紧的 刻度尺   从2020年的趋势来看，张波认为，因城施策依然是调控主要方式，总体来看，2020年二手房市场整体波动性将继续减小，一线城市房价下行的空间较小，而不少二三线城市房价下探的空间依然存在。   张波表示，城市一二手成交量变化并非当前调控的主要 标尺 ，房价才是判断调控未来松紧度的 刻度尺 ，换言之判断一个城市可否放松的标准是房价下行压力。一线城市和热点二线城市的政策放松难度普遍较大，但更多三四线城市将由前期的房价上涨压力向下行压力转化；另外三四线城市的落户及人才政策的吸引力普遍不及新一线，在供应量持续但需求不断减少的背景下，三四线及以下城市调控松动的概率会有所提升。   二是金融政策难言宽松   官方坚持 房住不炒 ，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段的目标非常明确。张波指出，这意味着2020年不会放松对房企融资的定向严监管，房企融资从紧的状况预计仍会延续。   2020年房企 借新还旧 的现象仍将会普遍存在，这是由于2020年房企整体短期偿债将依然保持高压，导致房企不得不通过 借新 的方式来缓解压力。同时，由于融资难度增大，2020年房企融资成本的亦将保持高位。   值得关注的是，由于部分房企追求前期过度追求规模，导致前期负债水平过高，在融资从严的大背景下，这类企业的风险也在不断提升。2020年通过项目转让，项目合作的方式来减轻负债或成为市场常态。   三是城市分化，房企持续回归一二线   张波认为，2019年房企拿地总面积下跌预示着2020年土地市场也难言乐观。棚改在2019年超额完成目标任务，2020年这一市场的热度恐难再现。   加之，二线城市对于人才的吸引力远大于三四线城市，未来三四线城市新增居住人口的增长也会显明弱于二线城市，这些原因都会促使房企继续回归一二线。   未来，张波预计，房地产的增量市场规模逐步减少与购房需求增速相匹配，后续房地产拿地面积下降的趋势不会变。但一方面商品房开发量减是逐步缓慢的，而非断崖式下跌；另一方面各大城市旧城改造依然会给房企带来很多新机遇。   四是房企分化，产品力成为竞争关键   从以往房企的竞争来看，多聚焦于规模，部分大型品牌房企通过规模化的确也形成了一定优势，例如融资成本相对较低、融资难度相对较低、融资方式的多样化等等，并且由于有品牌以及大量土储作为保障，抗风险能力也会相对较高。   不过，业内预计2020年商品房销售规模开始减缓。2020年行业整体集中度提升的速度将会逐步放缓，龙头房企的销售规模增长继续趋缓，而中小房企的分化仍将持续，受融资困难、调控持续、部分城市转向买房市场等因素影响，房企淘汰率将不断提升。   张波指出，在2019年多地新建住宅质量问题引起广泛关注的情况下，2020年房企之间的竞争不会只围绕于规模本身，房地产后调控时代精准把脉购房者的需求，才是重中之重，产品力将成为房企间竞争的关键。   五是用户需求变化   除了对居住品质的要求提升外，随着大量 95后 00后 进入社会，人们对于居住的要求也在不断改变。一方面接受租房的人群比例占比不断增加，另一方面用户对户型的偏好也将不断发展改变。   2018年以来，全国用户二手房户型偏好已经开始缓慢变化。张波指出，从线上用户二手房的找房偏好来看，二居室和三居室为全国用户主要关注户型。随着房地产市场的稳定发展，生育政策的不断放开，2020年预计三居室的首改需求将会继续稳步上升。