楼市2020：美国复苏亚洲更活跃

故事的前半截是预料中的凛冽寒冬，这与2019年世界经济增长放缓的基调相符。房地产咨询公司Knight Frank数据显示，截至2019年第三季度，全球56个主要国家和地区的房价同比上涨3.7%，涨幅创下6年新低。   故事的后半截则是以降息大潮为转折点，在负利率时代下，房地产与众多资产相比仍具有一定程度的溢价。尽管目前机构投资者的态度愈发谨慎，但2020年仍将有大量投资者进入房地产行业。 1月13日，高力国际(Colliers Inter-national)的2020年年度《亚洲市场展望》报告指出，亚洲房地产市场的整体表现稳健，应该会提升投资者、开发商和企业的信心。惠誉国际评级(Fitch Ratings)则提醒，20202021年的全球房价增长将放缓。但细分来看，各个地区的表现也各不相同，尽管2020年欧洲较发达地区的房价涨幅将略微放缓，但整体增速仍然可以达到4%~6.5%，美国房价则将上涨3%，并在2021年延续上涨趋势。   欧洲领涨北美复苏   作为整体经济表现的晴雨表，欧洲楼市在过去一年内的增长与经济表现情况相反。   自2016年以来，欧洲经济便疲态尽显，特别是在2019年各国债务危机频发、制造业持续下行、地缘政治风险层出不穷的背景下，欧洲经济复苏面临着巨大挑战。   欧盟委员会2019年12月底发布的《欧元区经济分析》报告预计，欧元区国内生产总值(GDP)增速将从2018年的1.9%下降至2019年的1.1%，并在未来3年维持这一低速增长态势。   但Knight Frank的数据则显示，截至2019年第三季度，全球房价同比涨幅超过5%的国家有23个，其中17个来自欧洲地区，前6名更是被欧洲国家包揽，且多为中东欧国家。   这与近年来的投资风向紧密相关。在此之前全球最大的资产管理公司贝莱德(Blackrock)董事总经理穆勒(Thomas Mueller)便曾警告称，目前欧洲大城市的房地产投资潜在收益已大于风险，投资者应考虑把目标转向房价较低的东欧及东南欧地区。   此外，近年来多次遭遇重创的土耳其和希腊似乎也迎来了抄底者的关注。   土耳其统计局官方数据显示：2019年11月，土耳其出售了逾13.8万套房屋，销量同比增长了54.4%，其中伊斯坦布尔占18%，位居前列；希腊房地产市场则在2019年第三季度继续回升，房价连续第七个季度上涨，其中希腊公寓整体价格同比上涨9.1%，首都雅典的房价上涨幅度更大，达到同比增长11.9%。   与欧洲相比，北美的楼市则相对温和。加拿大地产协会(CREA)的报告指出，2019年加拿大市场活跃程度与下降的市场数量几乎持平，在瑞银集团发布的全球房地产泡沫指数中，多伦多与温哥华分别列榜单第二和第六位。   惠誉分析师Susan Hosterman指出： 多伦多和温哥华这两个市场的房价增长，都受制于政府贷款限制和本地购买的限制。 据惠誉测算，加国楼价未来2年的升幅仅为1%，但因为跑不赢通胀，楼价实质将录得下跌。   美国方面，2019年12月房屋开工年率升至13年高位，因整体活动增加，表明房屋市场在抵押贷款利率较低的情况下已回到复苏轨道。此前的数据显示，美国2019年12月零售销售连续第三个月增长，而美国大西洋沿岸中部地区1月制造业活动指数反弹至8个月来最高水平。   随着大选将近，向好的系列数据也支撑了整个美国经济的基本面。由于美国就业市场预测良好，失业率持续下降至3.6%，标普CoreLogic预计未来9个月美国房价将上涨5%。   亚太地区备受关注   亚太地区的投资者和楼市又重回视野之中。   高力国际报告认为，印度的城市班加罗尔和海得拉巴最有上涨潜力。   仲量联行指出，从区域角度看，未来亚太区的房地产投资市场活跃度也呈上升趋势。2019年第三季度交易量同比增长18%，达420亿美元；2019年前三个季度的交易量则达到了历史最高水平，总计1280亿美元，较2018年同期增长了10%。   这与全球央行的宽松潮密切相关。以澳大利亚为例，该国央行分别在2019年6月、7月和10月将基准利率下调了25个基点，且预计2020年2月份还将开启另一次降息。澳大利亚统计局在2019年9月份的数据显示，剔除现有贷款再融资(refinancing)，新房贷增长2.9%至184亿澳元，而在8月份，包括再融资在内，新房贷增长4.5%至279亿澳元。   这是自2018年10月以来的最高数字，也意味着澳大利亚的投资者们正在利用低利率环境降低借贷成本。   在宽松的宏观政策和平衡的供求关系下，亚太地区的房产收益也有望保持稳定。房地产投资公司M G Real Estate发布的《2020年亚洲房地产展望报告》指出，若想以办公楼和私宅作为长远投资对象，可以考虑新加坡等亚洲国家。   在亚太类似新加坡这样的门户城市中，受益于人口的持续增长以及双收入家庭的普及，包括多户单位在内的房地产投资也都具备了收益增长的潜力。   报告还显示，整体亚太区房地产预料在今年取得5.4%的回报率，而表现出色的领域则包括物流和办公楼，回报率预计分别为8.8%和6.7%。   但惠誉的欧洲主管Alessandro Pighi亦警告称，由于许多新兴市场的风险指数较高，在经济低迷的年份中表现更差，在前景未明的全球环境下，仍需谨慎投资。