三四线城市货币化安置重现!房价要涨?

不久前，四川省达州市政府办公室印发了《关于中心城区稳地价稳房价稳预期确保房地产业平稳健康发展十二条政策措施》。我们先对文件进行解读，文后附上文件的12条具体内容。   解读：达州市作为三四线城市一员，本身只是这类城市的一个小小缩影，我们关注它有助于分析楼市的调控方向。在微观层面，了解楼市的发展方向。   十二条 出台的背景是什么？达州官方是这样回答的： 2019年12月10-12日召开的中央经济工作会议再次为房地产市场发展指明了方向,会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。针对我市房地产面临的新形势，为落实中央经济工作会议精神，市政府出台了这 十二条 ，因城施策，稳地价、稳房价、稳预期，确保我市房地产业平稳健康发展。   1、看到了吧，达州的情况说明楼市不行了，要想办法救楼市，房价不能继续跌了，要稳定房价。因城施策的意思是分两类，达州属于必须促进市场稳定繁荣那一类的。所以我们第一个结论来了，在大多数城市楼市低迷的情况下，今年大概率是放松之年。   2、怎么促进楼市繁荣呢，比如这条 支持有实力、有品牌的大企业参与土地市场竞买。 竞买的企业多了，地价肯定是要上涨的，这正是稳地价的妙招。     3、开发企业也不傻，政府让他们去竞买，他们肯定也要核算的，如果不挣钱肯定不会当冤大头。那怎么办呢，政府提供各种的优厚的条件，很多条件都是有利于开发商的。比如措施2、3、4、8、10、11、12里的绝大多数条款，都有利于开发商降低成本、加快开发和销售的节奏。   4、光有一些优惠条件还不够力度，最厉害的两条措施是全面推行货币化补偿安置和给予购房补助。这其实是对购房需求有直接的推动作用。货币化安置大家太熟悉了，这个政策的厉害早就在三四线楼市去库存运动中就被验证了，而且发挥了极其重要的作用。这两条措施使更多的购房需求释放出来，全面货币化安置这简直就是制造刚需，拆了房子只给人们钱而不给房，人们肯定要去买房子。当开发企业看到人们的需求，自然也就会积极进入市场竞相拿地。   5、历史虽然不会简单重复，但是达州的这些措施，仿佛是2015年楼市去库存的场景重现。对于大多数处于低迷的三四线城市来说，新一轮的刺激楼市的政策可能要来了，只是不同的是，政策不会统一的刺激，而是像达州一样 因城施策 。   6、最后我们再说说房价，对于经济基本面不强、人口流失的城市，货币化安置也只是解决房价一时的问题，这类地方不存在长期利好。货币化安置一旦停止，房价就会应声而落。以后投资，起步最起码也要是都市圈。   12条具体措施如下：   一、统一中心城区供地市场。市上统一中心城区土地收储，统一制定土地出让计划，统一审批土地出让方案，统一土地出让节奏和时序，统一实施经营性用地出让，按照房地产市场情况合理确定土地出让底价。支持有实力、有品牌的大企业参与土地市场竞买。   二、放宽商品房预售许可办理条件。开发楼盘规划设计10层以下的，修建至2层；规划设计10层以上的，修建至5层，即可办理房屋预售许可。   三、降低商品房预售监管资金留存额度。首次使用商品房预售监管资金至项目竣工备案期间，若开发企业信用等级为优秀，2年内无举报投诉，可按已办理预售的总建筑面积为基数，10万平方米（含）以下按200元/平方米、10万平方米以上按100元/平方米留存预售监管资金。   四、延迟城市建设配套费缴纳时间。城市建设配套费缴纳时间，从办理施工许可证前调整到第二次申请拨付商品房预售监管资金前。   五、恢复购房补助。从2020年1月1日起（以网签备案时间为准），凡购房者购买建筑面积低于140平方米的新建普通住房，按房屋产权证登记的建筑面积，由市、区财政对各自供应土地的开发楼盘给予100元/平方米的补助。   六、调整商业及车库政策。一是认真落实《达州市中心城区商业用地转型规划调整实施方案》。二是调整地下车库土地出让金收取办法，允许开发企业在地下车库整体验收后，按每个停车位分摊土地面积分期缴纳土地出让金，分期办理不动产登记。   七、全面推行货币化补偿安置。市中心城区征地拆迁原则上实行货币安置，建立货币化补偿安置动态调控机制。   八、调整物业服务收费标准。修订2016年1月1日起施行的《达州市城区普通商品房住宅前期物业服务收费标准》，适度提高收费价格；后期物业按照 价质相符 原则，由业主委员会和物业服务企业共同议定收费标准。   九、调优住房公积金政策。调整达州市内购房和引进高层次人才住房公积金政策。   十、加快配套基础设施建设。一是对已出让地块周边尚不完善的基础设施，实行特事特办，加快推进完善。二是对国有储备土地周边的市政道路、雨污管网等市政基础设施，对新开发片区的水、电、气、雨污管网等市政基础设施，加快推进建设。三是加快中心城区弃土场建设，中心城区弃土场实行统一规划、国有平台公司统一建设。   十一、加强房地产市场监管。一是充分发挥行业主管部门作用，从规划设计、施工许可、预售、销售、验收、办证实行全流程监管，确保项目按规划实施，按规定办事，按合同履约。二是充分发挥房地产协会的作用，强化行业自律，助力房地产市场监管，维护房地产市场秩序。三是加强关联的建材市场日常监管，确保石材、商混等建材价格平稳。   十二、加强和改进服务。一是对房地产开发项目施工图及消防审查，楼盘表建立、面积审核、预售许可，监管账户开办、监管资金拨付予以优先办理。二是对房地产开发项目在达到扬尘治理要求的前提下，允许在未办理施工许可前，先行实施场平工程。三是建设房地产开发企业不动产抵押登记管理平台，实施 一窗受理、集成服务 ，由市不动产登记中心录入基础信息，推送至市房管局。