发展住房租赁业，完善住房保障体系

进入1月中旬，各省、市、自治区相继进入两会时间。据中新经纬客户端不完全统计，北京、河北、吉林、浙江、广西、重庆等10余个省、市、自治区的政府工作报告提及房地产市场政策，保持房地产市场平稳健康发展、推进棚户区改造、规范租赁住房市场、改造老旧小区成为2020年各地关注的重点工作。   多地提出保持房地产市场平稳健康发展   关于2020年的房地产市场政策，中央早有论述。2019年12月10日至12日，中央经济工作会议在北京举行。会议指出，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。   中原地产首席分析师张大伟曾对中新经纬客户端分析称，这已经是中央经济工作会议连续两年明确 房住不炒 的定位，表明房地产调控力度将依然维持之前的状态。   据中新经纬客户端不完全统计，地方两会陆续召开，北京、上海、天津、吉林、河北、河南、山西、甘肃、新疆、重庆、广西、安徽、浙江、福建、广东10余个省、市、自治区的政府工作报告中都提及了房地产市场政策。   梳理发现，保持或促进房地产市场平稳健康发展，频频出现在地方政府工作报告中。北京市政府工作报告指出，今年北京要保持房地产市场平稳健康发展，坚持 房住不炒 ，进一步完善长效管理调控机制；上海市政府工作报告称，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展；河北省指出，促进房地产市场平稳健康发展。   吉林省政府工作报告称，坚持 房子是用来住的，不是用来炒的 定位，落实城市主体责任，促进房地产市场平稳健康发展；浙江省表示，促进房地产市场平稳健康发展，加强房地产市场调控，发展住房租赁业，完善住房保障体系。   易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端表示，保持或促进房地产市场平稳健康发展，是一个长期的提法，各地在今年继续重申，符合预期。   诸葛找房分析师王小嫱分析称，地方两会提出保持或促进房地产市场的平稳健康发展，落实了中央对房地产市场维持稳定的基调，表明各地今年的房地产政策不会有较大幅度的放松。   楼市调控避免 一刀切   北京朝阳区在建楼盘 中新经纬 薛宇飞 摄   梳理也发现，今年的地方两会上，也有不少省份的政府工作报告并未提及楼市调控政策。   张大伟对中新经纬客户端分析称，经过近几年的调控，房价快速上涨的时候已经过去，政府工作报告中减少一些楼市调控的表述，也很正常。当前，房地产市场更加强调 稳 ，既不让房价大涨，也不能出现大跌，因城施策将逐步落实。   王小嫱对中新经纬客户端称， 因城施策 的前提是当地城市房地产市场平稳发展，如果有的城市出现比较强的炒作迹象，或者房价上涨较快，该类城市仍会出台收紧政策。因城施策将继续深化，主要是重点区域的调控，而不再是全国 一刀切 式的政策。   就北京而言，北京市政府工作报告指出，今年完成商品住宅土地入库600公顷，建设筹集各类政策性住房4.5万套。根据北京市住建委此前发布的数据，2019年北京全市共建设筹集政策性租赁住房50186套(间)，建设筹集政策性产权住房66763套，竣工验收政策性住房80262套，分别完成全年任务的100%、111%、115%。   张大伟认为，虽然实际入市土地规模仍有待观察，但相比之前，600公顷的规模并不大，这与北京调控效果明显、市场库存高企有关。他还称，北京当前新建商品住宅库存达8万套，创数年新高，即使今年不供地，市场也不会出现太大波动。   老旧小区改造成今年新亮点   资料图 北京住宅小区 中新经纬 摄   今年，各地依旧继续推进棚户区改造工作，有些省份还提出具体的改造目标。   吉林省政府工作报告指出，今年要改造1.8万套各类棚户区，解决好1.1万户棚改逾期未安置问题；安徽省提出，今年棚户区改造基本建成15.3万套；天津市表示，有序推进市区零散棚户区改造，做好农村困难群众危房改造工作；山西称，基本完成棚户区住房改造5.3万套，着力解决好城市困难群众住房保障问题，做好农村危房改造 动态保障 工作；广西表示，继续推进棚户区改造。   国家 十三五 规划明确提出，到2020年，基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造。从现在的情况看，棚改的大部分任务已经完成，剩下的将在2020年大力推进。预计各地新增的棚改计划将会减弱。 王小嫱说。   近两年，住房租赁市场出现的一些新情况引起关注，房租上涨、租金贷、长租公寓跑路等在一些一二线城市偶有发生，因此，有业内人士建议，相关部门继续规范住房租赁市场。   北京市政府工作报告指出，进一步规范非居住建筑改建租赁住房，稳定住房租赁市场秩序；浙江省政府工作报告提出，发展住房租赁业；广西称，推动租赁住房建设；山西省称，大力发展住房租赁市场；天津市表示，推动公租房规范发展，积极探索发展共有产权住房。   严跃进分析，不管是中央还是地方，都对租赁市场的比较重视，未来可能会在房源管理、租金管控、打击 高出低进 行为上继续努力。   王小嫱称，当前中国租赁市场属于发展初期，各地整顿市场乱象是推进租赁市场稳步向前发展的重要举措，预计今年租赁市场的稳定性将加强。   今年，不少省份的政府工作报告中，都对城市老旧小区改造、加装电梯有了规划，这成为各地政府工作报告中的亮点之一。北京市政府工作报告指出，今年大力推进老旧小区综合整治，实现新开工80个项目，老楼加装电梯开工400部以上、竣工200部以上；河南省政府工作报告称，开展城镇老旧小区改造提质；河北省表示，实施城中村、老旧小区改造三年行动计划；安徽省称，今年改造城镇老旧小区700个以上。   老旧小区居住环境差、没有电梯，成为影响市场交易、房屋保值升值的重要因素。严跃进分析，加装电梯会带来物业价值的提升，而且楼层越高获利越多，租金收益也会相应增加，但对整个楼层来说，噪音会增加，可能也会影响采光，低层住户会有抵触心理。   不过，王小嫱称，受到房龄较长的影响，老旧小区改造对价值的提升空间有限。同时，加装电梯虽然可以改善居住环境，但面临着居民观点不一、费用分摊、施工难度等问题的困扰，电梯加装的推进需要较长的时间周期。