房地产业新一年变化的序幕

绿城CFO冯征辞职，加入龙光地产；原华夏幸福基业孔雀城住宅集团总裁傅明磊加盟龙光地产；赵辉辞任中交地产董事长；融信集团首席营销官张文龙辞职；原正荣集团副总裁肖春和入职河南康桥集团；禹洲商业地产总经理冯小川离职；天房发展总经理孙建峰辞职；孙霞辞任长城实业地产板块营销客户总经理   作为一个高流动性行业，房地产业的 人来人往 本不是新鲜事。但近一年多来，行业的人事变更频繁起来。   据不完全统计，2019年共有超过90家房企的高管职位发生变动，累计人事变动超过200起。其中，跳槽、离职超过一半，调任占三成，有人在一年内两次换岗。   在房企官方发布的公告中，大多解释为 个人原因 。但众所周知，随着楼市调控持续施压、行业竞争愈加激烈，职业经理人面临的压力也不断增大。在房企高管的流动中，客观因素恐怕更多。   另一个现实也许更加残酷。北京某大型房企高管向21世纪经济报道表示，在利润率不断下滑的情况下，对人力成本的压缩成为行业常态。未来几年，裁员、降薪不可避免，房地产业将迎来真正的动荡期。   大家说房地产有泡沫，我说最大的泡沫就是人才。 2019年年中，泰禾集团董事长黄其森在接受媒体采访时说。如今看来，预言正在变成现实。   在房价泡沫被挤压同时，房地产业的人才泡沫也开始破灭了吗？   覆巢之下   销售岗向来是房企人事变动的重点岗位，项目的增减，销售任务完成与否，是否使用渠道公司，都可能关系到销售人员的去留。2019年，大型房企的销售规模普遍增长，房企完成销售任务情况相对较好，但营销人员的日子并不好过。   你们光看销售了，实际上，公司对我们的考核非常细化。 华东某房企成都区域负责人向21世纪经济报道表示，在销售规模的基本考核外，回款率也成为近两年的 硬指标 。据透露，该公司对回款率的要求为85%，在信贷审核空前严格的情况下，要完成这一目标并不容易。   此外，在很多公司的考核中，单个城市或项目的保底利润也必须保证。即操盘手既要完成销售任务、确保回款，又不能过度依赖价格策略。   在部分区域，由于竞争过于激烈，渠道公司趁势崛起，也对销售人员形成挤压。该人士透露，在四川某地，某大型房企将一个项目的销售人员全部裁撤，换成渠道公司。   2019年，财务人员的变动也空前频繁。3月，仁恒置地副总裁王炎（原名王哲）加盟新力控股，担任副总裁兼CFO，但仅仅7个月后就再度辞职。   此后，CFO的离职或跳槽行为迅速蔓延。2019年，旭辉、亿达中国、雅居乐、时代中国、禹洲、合景泰富、远东发展、大发地产、新力控股等公司，均出现该职位的人员变动。   财务人员变更，或许与融资难的大环境有关。2019年下半年，很多房企面临流动性紧张的局面。某大型信托公司相关负责人向21世纪经济报道表示，去年曾收到很多房企的合作需求，房企也普遍能接受相对较高的融资成本。但由于审核空前严格，真正放款的规模并不多。   在调控重压、企业纷纷调整架构的大背景下，房企的人事变更几乎涵盖各个岗位。   2019年末，万科启动涉及3个区域、14个城市总的区域大换防。阳光城则将建立大区制管控模式，将旗下的13个区域进行合并。此前，碧桂园、绿城、蓝光、中梁、融信、祥生等房企也均实施了管理架构调整。这些以优化管理为目的的调整，均涉及大量人事变动。   前述北京房企人士认为，房地产业人事变动还将继续，未来可能会更多波及品牌、物管等岗位。其原因在于，随着房企迎来项目的集中交付期，因高周转引发的潜在品质问题很可能集中爆发，并带来品牌、物管、客服等方面的工作压力。   行情还是能力？   万科的管理架构调整从2018年末就已展开。万科将薪级体系由过去的28级扩展为50级，职级体系则由过去的V1-V7，调整为GP(核心合伙人)、SP（业务骨干）、JP（合伙人）三级。与此同时，薪资结构也向 低底薪，高绩效 的方向调整。这种调整的目的在于更好地激发员工效能。   万科的动作向来被认为有风向标意义。上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，过去市场好的时候，房地产不仅是就业大户，从业者的薪酬水平也相当不错。现阶段，行业利润率开始下滑，很多企业着手 降本增效 ，对人力成本的压缩不可避免。   房地产一直给外界以高薪的印象。实际上，虽然不同岗位从业者的薪资差别较大，但关键岗位上的优秀人才，确实能拿到令人艳羡的待遇。   十多年前，大中型房企的优秀销售人员就能拿到数百万元的年度提成。近些年，行业竞争日趋激烈，以翻倍的薪资待遇挖人成为普遍现象。副总裁级别的明星职业经理人，一度可以拿到千万级别的年薪，其他岗位的薪资待遇也水涨船高。   据腾讯理财通等机构发布的《2019国人工资报告》，当前薪酬水平最高的三个行业分别是互联网、房地产、金融。在不同机构发布的报告中，房地产业的薪酬水平稳居前十。   但与此同时，对行业高工资的反思也一直存在。多年前，龙湖集团总裁吴亚军曾说， 别把行情当能力 。去年，黄其森也表示， 这一二十年发展太快了，更多的是中国经济发展的红利，不是我们个人多能干多有本事，也不是靠明星和职业经理人干起来的。   2019年以来，监管层多次强调， 不将房地产作为短期刺激经济的手段 ， 房住不炒 也被屡次提及。楼市调控不会有根本性松动，市场进入下行通道，已成为行业的共识。   上海易居研究院指出，截至2019年上半年，172家上市房企净利率和归母净利率的中位数分别为12.2%和10.4%，较2018年同期的高位（14.1%和11.2%）有明显回落。该机构认为，在政策调控常态化、房企利润空间持续受到挤压的行业周期下，企业盈利预期的实现仍面临一定的客观压力。   前述北京房企人士认为，长远来看，房地产业的利润率会向制造业的水平回归。未来，在继续优化管理架构的同时，裁员、降薪等挤压人才泡沫的行为还将密集出现。   据21世纪经济报道了解，在近年来的房地产业人员流动中，很多人的薪水并未明显提高，甚至降薪、降职的比例有所增加。   不仅如此，房企对内部腐败的容忍度也迅速下降。据不完全统计，2019年，已有至少十家房企将反腐动作公开，超过30人涉案。在去年的房企高管变动中，这占据了相当的比重。