再涉重大违规，压缩成本致问题不断

出品 | 新财

研究员 | 财君

在调控政策之下，很多房企日子都过得紧。一直号称 财务状况持续稳健 的雅居乐为了压缩成本也是拼了。不仅频现质量问题被业主告上法庭，近期还因为占用耕地建售楼部被立案查处。

云南雅居乐再碰 耕地红线

12月30日，自然资源局通报了31个典型违法违规案件，其中包括雅居乐在云南的西双林语项目。通报称，雅居乐自2011年起，未经批准占用景洪市嘎洒镇40.67公顷（610.01亩）土地建设西双林语项目，形成售楼部、人工湖、景观绿化等。目前，景洪市自然资源局已对其中1.54公顷（23.1亩）土地立案查处。

这已经是雅居乐第二次违法占地触碰耕地红线。2014年，雅居乐腾冲项目就因擅自改变土地用途，违规建设高尔夫球场，被国家发改委和国土资源部联合通报。

此外，雅居乐此前为了低价拿地，在云南项目中对当地政府进行利益输送，一度让公司实控人陈卓林及执行董事黄奉潮被调查。为此，雅居乐实控人陈卓林被监视居住近三个月。

为了节约成本，雅居乐真的是很拼了。

问题不断，被业主告上法庭

近期，雅居乐被武汉雅居乐国际花园177名业主告上了法庭。据业主反映，雅居乐选定的装修公司工程造价每平方米仅383元，远低于自己所付的每平方米2500元。在开发商公布的装修清单上，装修用材采用的多是无品牌、无型号、或已下架的产品。

业主还表示，该楼盘没有经过业主毛坯房验收就直接进行装修。并且毛坯房已经出现渗水、水管破裂、室内走线凌乱、楼板开裂等问题，且开发商还在公共区域使用《安全用电规范》禁止使用的花线施工。

事实上，武汉雅居乐花园维权事件并不是个案。成都雅居乐剑桥郡、重庆雅居乐御宾府、西安雅居乐湖居、杭州雅居乐国际花园、沈阳雅居乐花园等雅居乐旗下项目都被曝出各类质量问题。

债务率连升，刻意隐瞒真实债务率

在大力压缩成本的背后，是雅居乐不断攀升的债务率。

由于港交所没有季度报要求，目前最新数据是2019年年中报。对比数据可以发现，雅居乐2016年的净负债率为49.1%；2017年这一数据为71.4%；2018年这一数据增长至79.1%；2019年中报显示，雅居乐净负债率攀升至81.3%。

需要注意的是，雅居乐在2019年已经发行了14亿美元的永续债。而在符合相关条件下，永续债在会计分类上划入权益而非债务。年中报显示，雅居乐永久资本证券达到131亿元，占全部总权益的21%。仅2019年上半年，雅居乐永续资本证券规模便较2018年底净增48亿元。同时，雅居乐的财务费用也在大增。可以推测，雅居乐把大量的永续债划入了权益而非债务。

这样看来，雅居乐的债务水平很可能被 美化 过，真实债务率有非常大概率高于现有披露数据。此外，发行美元永续债还面临汇率的波动风险，在近年来人民币兑美元的不断贬值情况下，雅居乐未来可能面临更大的还债压力。

在国内房地产企业实质上已经金融化的背景下，巨大的债务压力会严重影响企业现金流，非常不利于房企经营。近期雅居乐大量打折卖房，或许就是其债务压力下的无奈之举。