中国房地产市场总体平稳

2019年， 稳字当头 的基调下，中国房地产市场总体平稳，但区域分化、城市分化的态势是罕见的。最突出的表现，就是一线城市中北上广整体平稳或回落的情况下，深圳楼市突然爆发。   2019年，深圳新房住宅成交量突破320万平米，摆脱了连续2年在300万平米以下徘徊的局面，同比增长26%，成交套数达到3.3万套；二手住房成交套数达到近6.8万套，同比增长11%。2019年年底，深圳楼市 翘尾 行情很明显，11月新房住宅和二手住房分别成交3196套和8013套，同比分别增长61%和92%，二手房成交量创2016年4月以来新高。   那么，究竟是什么因素制造了 现象级 深圳楼市？     阵痛与经济 失速   事实上，在过去数年间，深圳经济经历一次不小的阵痛。   近年来由于环保攻坚、高成本冲击、贸易冲突等，很多种小企业不得不关厂，或选择外迁（迁到内地或东南亚），深圳外围（沙井、西乡、福永等地）中小空业园区空置现象明显增加。   土地整备和城市更新开始释放空间，2016-2018年释放出16平方公里，整个 十三五（2016-2020年） 释放出30-35平方公里。而且， 工改工 项目在2018年有42个，这是历史最大规模，接近2017年的三倍，比工改商、工改居、工改综合加起来还要多。还有一个很重要的现象，2018年以来金融 去杠杆 ，互联网红利开始下沉，高新技术产业受到贸易冲突影响等，2019年以来，深圳的当前几大优势产业（金融、互联网、高新技术、房地产等）对经济的贡献度有所弱化，导致主要经济增长开始下行。     于是，就有了不久前关于深圳经济 失速 的报道。   2019年三季度，深圳GDP增速6.6%，比二季度下降了0.8个百分点，同比去年三季度几乎没有增长。2019年1-3季度，深圳规模以上工业增加值增长5.3%，对比去年同期8.3%的增速，一下子掉了3个百分点；2019年前三季度，深圳进出口总额下降了1.8%，出口增长了4.8%，进口下降了9.3%；民企投资 失速 ，前三季度深圳民间投资仅增长3.0%，比全国水平（4.7%）低了50%。2019年三季度，深圳中低端制造业普遍下滑，橡胶和塑料制品业下降13.2%，金属制品业下降7.3%。   另外，根据《深圳市2018年中小企业发展情况的专项工作报告》，近三年外迁企业里面，电子信息行业占比接近4成，比例为37.5%。而且，近三年外迁的近50%为亿元工业企业，其中近30%为大型工业企业。可见，外迁的不仅仅是低附加值的产业，还有电子信息等深圳传统优势产业。   房地产市场来看，从2017年开始，前端的土地出让就表现乏力。2017和2018年，深圳土地购置面积同比分别增长-19.4%和-13.1%。   与之相伴的是2018年房地产市场成交的低迷。   根据珊瑚数据，2018年新房价格较高的宝安（5.2万元）、福田（9.3万元）、南山（9.2万元）、罗湖（7.3万元）和龙华（5.77万元）等，新房供应增长了1-2倍，其中宝安供应占40%。但是，成交明显与供应不匹配。这就导致一个结果，过去屡屡上演的 日光盘 ，现已绝迹了。   根据中原地产统计，2018年，深圳新开盘的去化率只有40%。2019年上半年，深圳新盘开盘去化率仅32%，很多豪宅项目开盘去化仅10%。