房地产资金面前所未有的紧张

拿信托来说，中国信托业协会近日发布的数据显示，三季度末，投向房地产的信托资金余额为2.78万亿元，较二季度减少1480.67亿元，环比下降5.05%。   这是自2015年四季度以来，首次出现新增规模的环比增速负增长。   房贷利率方面，6月份的时候，房贷利率已经连续下降4个月，多个城市回落至上浮15%-20%的区别，随后持续收紧至10月份，房贷利率挂钩LPR后，多个城市利率加基点水平不降反涨。   另一边是央行、银保监会坚定的态度。   经济日报最近报道称：据不完全统计，下半年以来，央行先后7次定调房地产市场。   具体来看，7月29日、8月2日、8月9日、8月20日以及11月16日、11月25日，在这些关键节点，既有会议，也有报告，还有通知，更有约谈与警示，不管采取哪种形式，房住不炒、抑制投机依然是反复重申的基调。   但是，2019年的最后阶段，楼市却有了一丝 久旱逢甘霖 的 解渴 味道。     根据同策研究院监测的数据显示，11月40家上市房企融资总额超过900亿元，环比增长近3倍，融资总额仅次于今年3月的年内最高点。   具体来说，债权融资金额767.20亿元，环比增加2.36倍。其中，公司债融资金额203.45亿元，环比增加1.01倍。外币融资总额为391.44亿元，环比增加172.55%，占融资总额的43.28%。   房企融资额，是衡量房地产资金面的重要指标，在经历了10月份的 冰点 之后，这个指标暴涨300%，环比大增3倍，900亿的资金驰援房地产，出乎了很多人的预料。   本以为像去年一样，楼市要度过土地流拍、融资下降、断供断贷这样寒冷刺骨的冬天，谁知道，在2019年末，房地产似乎又有 翘尾 的迹象。   大家都知道，楼市是靠资金支撑的市场，只要开发商手里的钱源源不断流入，他们就会继续扩张规模，争当地王，不再降价促销寻求回款，转而捂盘惜售，能拖一时是一时。   相似的情景，也在2016年出现过。   根据CRIC监测，2016年1-11月108家监测房企融资总规模达11211亿元人民币，同比2015全年增加30.9%，增速高于2015年的25.7%。   要知道，2016年是公认的 地王年 ，全国总价地王、单价地王以及溢价率超过100%的 三高 地块，扎堆出现在四个二线城市：南京以19席夺冠，接下来是苏州14席、合肥11席、杭州10席。       也就是说，3年前，同样也是房企融资额大涨，然后就开始了 囤地 模式，地王由此大批量产生。   接下来发生的事大家都知道了，从2016年至今，房价开启了一波凌厉的涨势，新一线、二线、三四线都受到波及。   杭州、南京涨破4万，成都、武汉涨破两万，西安、郑州直追两万，更不用提受棚改货币化影响的广大地市，1万+以上的房价非常普遍。   问题是，3年前的一幕重现吗？房价真的要 梦回 2016年吗？   我觉得，应该从两个角度来看待。   第一，单月融资额的增减，与2016一整年，是不具备可比性的。   上文说到，今年3月份，是今年房地产资金最宽裕的时间，当时的情况更现在非常相似，长三角的苏州、南京、杭州、无锡，珠三角的东莞和佛山，以及中西部的西安、成都等地，都不约而同出现了成交量上升、房价跳涨的行情。   然而，这样的的好光景，也仅仅只维持了几个月罢了，6月份之后，各地的调控手段层出不穷，楼市迅速陷入沉寂，土地流拍、楼盘促销成为常态。   现在的情景，和3月份时也很相似。       换句话说，哪怕是年底最高的单月融资额度，也只是带来了两三个月的涨势而已，现在临近年底，市场观望情绪浓厚，房价再次走强的可能性是非常低的。   更重要的是，2016一整年房企的融资额都很充裕，开发商奉行高周转策略，购房者加杠杆的情绪也达到了最高，与2019单月的表现不可同日而语。   第二，就算有资金解渴，对陷入负债 旋涡 的房企来说，也是杯水车薪。   现在与2016年最大的不同是，开发商的负债，已经成为难以承受之重。   数据显示，截止去年底，房企各主要渠道有息负债余额共计20.3万亿元，：仅仅2019上半年，上市房企有息负债规模就高达42159.7亿元，大部分将集中到期（2019-2021年）。   而2019年地产债到期总额高达5701.27亿元，下半年到期金额占总额近一半（2874.67亿元）。   这将近3000亿的到期负债，该怎么还？答案很简单：一靠来自购房者的回款，二靠继续借债。   显然，暴增3倍的房企融资，大部分会用来还债，也就是所谓的 借新债，还旧债 。   对购房者而言，如果只是把单月融资大涨300%作为买房信号来看待，用专家的话来说就是 想多了 。   同策研究院研究员陈朦朦认为，虽然11月房企融资金额大幅反弹，但融资难的问题依旧突出。