开发贷收紧，但要防止影响面扩大

　　房地产金融正处于收紧的轨道。

　　据媒体报道，多家银行近期收到窗口指导，自即日起收紧房地产开发贷额度，原则上开发贷控制在2019年3月底时的水平。

　　根据央行数据，2019年一季度末，房地产开发贷款余额为10.85万亿元，同比增长18.9%。2019年二季度末，房地产开发贷款余额为11.04万亿元，同比增长14.6%。也就是说，即使是比照二季度的余额，也要调减0.19万亿元。而2018年三季度末同比增长达24.5%，比照这个增幅，压减的数额就更大了。

　　如你所知，自5月底开始，房地产金融领域多个渠道陆续收紧。先是包括ABS在内的发债暂停，接着是对房地产信托增量的全面压缩，然后是央行将LPR（贷款市场报价利率）机制引入住房按揭贷款领域，再就是目前的开发贷收紧。

　　表现看来，变化突然，其实是其来有自。我曾经说过，央行党委书记、银保监会主席郭树清今年的两次表态用词值得一再引用。5月25日他在清华五道口全球金融论坛的书面发言说，要坚决避免出现房地产和金融资产的过度泡沫；6月13日在第十一届陆家嘴论坛上的开幕致辞又说，“历史证明，凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家，最终都要付出沉重代价”。

　　房地产金融领域的收紧，是有它的逻辑的。我一再跟地产界的朋友讲，有时跳出行业看问题才会更清楚。十九大报告提出，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。这不仅表明经济增速由高速增长转为中高速增长，同时也意味着发展方式的转变、经济结构的调整。以钢筋混凝土为代表的高能耗低效率的粗放式增长，必须转变。其中就包括有意无意寄托于房地产的拉动。7月30日中央政治局会议提出，不将房地产作为短期刺激经济的手段，就是对这种增长方式坚定说“不”。

　　举个例子。过往多年，房地产市场的迅猛发展，与庞大的资金流入有直接关系。2017年3月2日国新办新闻发布会上，郭树清称，四分之一的银行贷款投向了房地产，2016年增量中房地产占据45%。当年4月，据财新报道：银监会主席郭树清近期披露，房地产相关贷款（含以房地产作为抵押、担保）的占比已经超过了（总贷款的）1/3，个别银行的地产相关贷款占比甚至超过了50%。

　　据公开数据，房地产全面市场化以来，银行贷款四分之一流向房地产，基本是长期现象。我有个朴素的认识是，银行贷款就这么多，房地产吸纳多了，其他领域就少了。如今，中央要求推进金融供给侧结构性改革，金融机构要加强实体经济的服务，增加对制造业、民营企业的中长期融资。钱从哪里来？至少房地产这个吸金大鳄可以挤一挤。

　　回到眼前。资金渠道全面收紧，房企怎么办？

　　其实，5月底以来，多数房企对这个趋势应该是有所认知的。具体到每家房企，影响程度不同。有些房企，投资偏激进，去年拿地较多，甚至今年上半年也还在积极“抢筹”，体外资金来源一收，线就绷得有点紧。有些房企偏保守，现金储备较足，应对就相对从容一些。

　　比较棘手的是，去年下半年以来，商品房销售已转淡，今年三四月以为活跃起来，但后来发现是个“假阳春”。错判市场形势的房企就会有点措手不及。而资产价格市场具有明显的情绪传导效应，房地产金融收紧的消息传到消费者那里，就会引发观望，反过来再对销售端产生冷凝现象。

　　房企如何应对？不能寄希望于所谓政策的反转。上周我就呼吁房企立即展开促销行动。恒大以特价房的形式对全国532个楼盘进行7.8折促销，值得参考。实际上它在年初就有过一次类似的促销行动，后值所谓“小阳春”，还有同行不理解呢。

　　我建议更多的房企加入到降价促销的行动中来。做好预案，不要担心降价的负效应。毕竟现金落袋，安全才是根本。当然，未买房的消费者也不应幻想大幅降价，目前楼市不存在暴跌的基础。前期购房的业主也要有信用意识，不能因为后期房源降价了就去售楼处维权。

　　但房企也不要过于惊慌。中央对房地产的定调，一是“房住不炒”，二是促进房地产市场健康稳定发展。2016年以来，抑制房地产投资投机已成为共识，但房地产市场的大起大落也不利于投资与消费的稳定，不利于整体经济的平稳。

　　我相信，在规范房地产市场主体的行为、防范房地产金融风险的同时，正常、合理的房地产投资需求，正常、合理的住房消费需求，监管部门仍会继续支持。房地产市场的健康稳定，也包括房地产金融供给的健康稳定。

　　还是那句话，从空间看，房地产市场仍有较长的发展期，但这个行业正在告别高速增长，回归中高速甚至中低速增长，回归正常行业。这个“正常”，也包括房地产投资收益的正常，包括从业人员和消费者心态的正常。

　　（21世纪经济报道 李一戈 编辑：祝乃娟）