房地产融资持续收紧 成本继续上升

　　8月26日，央行行长易纲主持召集24家主要金融机构召开LPR工作会议。易纲强调，各金融机构要抓紧推动LPR运用，尽快实现新发放贷款主要参考LPR定价，坚决打破贷款利率隐性下限，推动贷款实际利率进一步下降。而央行此举要降的是实体经济融资成本，房地产的融资则出现收紧、成本上升趋势。

　　“不仅贷款利率改革，我们找了七家银行才有足够房贷额度，才能开盘！”有开发商认为，眼下无论开发贷还是个人房贷，额度紧张才是直接影响楼市因素。对于后市，记者采访多位业内人士表示，目前个人住房贷款额度逐月紧张，但并不意味着房子好卖。事实上，今年以来房企开发类融资渠道不断收缩，有银行开发贷几乎是零投放。另据了解，9月下旬各大银行会出台执行细节。

　　执行细节： 预计9月下旬银行出台执行细节

　　根据央行25日发布的第16号公告，10月8日起新发放商业性个人住房贷款中，首套房贷利率不得低于相应期限LPR报价，二套房不得低于相应期限LPR报价加60个基点。记者从多家银行了解到，目前“个金部”都在抓紧完善系统和合同，确保10月8日按新规发放贷款。有资深按揭专家预计，9月下旬各大银行出台执行细节。

　　资深按揭专家郑大源表示，央行发布今年第16号公告之后，有人关心之前申请的住房按揭贷款是否受到影响，也有人则关心住房按揭贷款是现在申请好呢，还是等10月8日之后申请好。

　　郑大源建议，预计9月下旬各个银行会出台执行的细节，有申请按揭贷款需求的客户，可以尽量先观望，到时候才决定在10月8日之前申请还是10月8日之后申请。

　　他还透露，虽然买房的人少了，但是最近多数银行房贷放款仍有积压，从申请到放贷一般需要排队1个月左右的时间。有国有大行广州分行内部人士表示，个人住房贷款额度是逐月紧张，但这与新规并无关系。“目前月初还有一些额度，月底最后一个礼拜是根本没有额度的。”该人士透露道。

　　交行金融研究中心资深研究员夏丹指出，下半年银行受信贷额度限制，相对于上半年的房贷放款数量及效率会呈现季节性下降，政策面的收紧则可能进一步强化信贷缩量现象。“近期多个二线城市房贷利率出现不同比例的上浮，部分银行甚至暂停受理房贷业务。7月份全国首套房和二套房贷款的平均利率分别为5.44%和5.76%，房贷利率正式进入反弹阶段，按揭贷款增速相应下降。”夏丹介绍说。

　　按揭利率： 专家预计未来上升概率大

　　新规实施后，个人按揭利率到底是涨还是跌，还是维持平稳。有行业分析人士表示，按揭利率上升概率大。这也意味着，开发商通过销售回款的途径可能会受到影响。

　　郑大源分析称，由于当前基准利率是4.9%上浮10%左右，而10月8日之后的暂时不清楚局势，包括到时LPR利率多少也并不清楚，在LPR基础上具体城市房贷加多少点同样不清楚。

　　但易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，从下半年的情况看，考虑到楼市政策依然从紧，实际上具体的房贷利率可能会上升。严跃进给记者算了一笔账，如果按原来的贷款政策计算，最新一期的央行基准利率为4.9%，首套和二套房的利率大概分别在4.41%和5.39%左右。但如果按照新数据参考计算，商业银行基础利率LPR为4.85%，首套和二套房的基点分别为0和60个基点，这也意味着，首套和二套房的利率分别为4.85%和5.45%。“据此对比，无论是首套还是二套，利率都有所上升。单纯从这个公式看，贷款成本是有所上升的。当然这个计算是比较理想化的，因为实际的贷款利率和具体银行的政策有关，而且后续LPR利率也会有下调可能，所以最终计算出来的房贷利率会有微小的上升。”严跃进认为。

　　因此，记者了解发现，今年下半年，房企的第一大要务就是回笼资金，旭辉集团指出，下半年将加快回款。万科也表示，下半年将坚持积极销售，积极回款。但如果个人按揭贷款成本上升预期，将会影响开发商销售回款的速度。实际上，下半年房企销售已经明显回落。

　　以A股万科和保利为例，今年7月份万科合同销售额481.9亿元，为今年以来第二低，环比6月份的663.9亿元下降了27.41%。保利地产6月份销售636.66亿元，但7月份下降到270.37亿元，为最近12个月以来的最低水平。因此，有开发商人士透露，在当前价格变化面前，如果贷款成本上升，销售难度肯定会增加。

　　银行融资： 有国有大行开发贷余额要压缩

　　记者从多家银行了解到，年初总行就开始严控开发贷，近期开发贷批贷速度有所下降，甚至有国有大行广东地区的相关人士透露，开发贷几乎是零投放，现在要将余额压到5月末的水平。

　　一家股份制银行分行人士表示，该分行资产结构中，房地产大约占据1/3。近期，在“房住不炒”监管要求下，该行近期调整资产结构，下半年资产投放额度仍在增长，但是个人住房贷款和开发性贷款都要压降，新增额度转向普惠。另有国有大行相关人士则透露，监管也加大了检查力度，开始陆续入场检查银行房地产信贷业务，包括开发性贷款、个人按揭贷款，甚至是涉房的商票质押贷款等。

　　交行金融研究中心资深研究员夏丹表示，接下来，商业银行将加强对房地产贷款投放和资金流向的把关，特别是拿地相关融资的跟踪排查。由于开发贷款长期受名单制及限额管控，增长波动幅度不会太剧烈，而个人按揭贷款受到的影响可能相对较大。

　　非银渠道： 二季度以来收缩信号不断

　　根据房企公布的数据，开发商资金来源中，除了银行渠道外，信托、公司债等非银渠道也不断获得青睐。但今年二季度以来，非银渠道收缩明显，成本上升，加大了部分房企的资金压力。

　　统计局数据显示，1~7月份，房地产开发企业到位资金9.98万亿元，同比增长7.0%，增速比1~6月份回落0.2个百分点。自有资金增速降至2.8%。有分析指出，7月份的数据反映了6月以来银保监会和发改委监管收紧的效果，体现在房地产信托、债券等房企自筹渠道的资金来源减少。

　　因此，中信建投证券分析师江宇辉指出，二季度以来，从房地产信托收紧到境外发债监管更严，再到银行专项检查，房企融资渠道明显收缩。特别是房地产行业占比较大的信托渠道。江宇辉认为，今后银保监会会将对信托公司的警示提醒指导作为一项常态化工作，监管变化会在下半年数据上得到更加明显的体现，预计未来增速会持续下滑。

　　地产板块： 资金成本低或更具竞争力

　　今年7月下旬以来，A股地产板块持续调整，并带动与之相关的家电、钢铁等板块也持续走低。不过，经过连续下跌的地产股还有表现机会吗？记者梳理机构观点发现，在新的环境下，规模大的房企并非一定是优质公司，而低成本运营的个股更具竞争力。

　　记者对比发现，由于前几年靓丽的销售逐步进入结算阶段，导致多数房企最新一期财务数据表现较好。如万科上半年实现营业收入增长31.47%，达到1393.32亿元。融创中国同期实现营业收入768.4亿元，同比增长64.9%；归属于上市公司股东利润102.9亿元，同比上涨61.7%。

　　“随着融资越来越紧，资金渠道通畅的意义进一步显露。我们相信，信用和规模已经分野，大规模不意味着高信用。低资金成本的公司可能会安然度过资金链收紧的阶段，甚至有可能存在好的拿地机会。”中信证券首席基地产业分析师陈聪认为。

　　他分析认为，房地产企业的资产负债表普遍不会预留大量的闲置资金。所以，大多数杠杆经营的开发商可能会无法抵御销售的萎缩，也无法抵御银根持续收紧，不排除部分中小房企资产处置等原因出现运营困难。这也意味着，在当前环境下，大房企并不意味着一定安全，而是那些融资成本具有相对优势的房企更具有竞争优势。“建议投资者高度关注资金成本，未来高资金成本的公司或将面临挑战。”陈聪表示。